6·2 지방선거에서 드러난 부동산 민심을 두고, 오세훈 서울시장 체제에서 재건축·재개발 행정 절차는 빨라지겠지만 이주비와 공사비 같은 '돈줄' 문제가 풀리지 않으면 실제 사업 속도는 더딜 수밖에 없다는 진단이 나왔다. 이를 풀기 위해 재건축초과이익환수제와 분양가상한제 폐지, 이주비 현실화가 시급하다는 제언도 함께 제시됐다.
김인만 소장은 17일 공개된 유튜브 채널 이투데이TV '집땅지성'에 출연해 두성규 목민경제정책연구소 대표와 함께 하반기 부동산 시장과 재건축·재개발 전망을 짚었다.
두 대표는 이번 서울시장 선거를 부동산 민심의 결과로 봤다. 그는 "다른 정치적 이슈는 중요하지 않았다"며 "공급이 부족하다는 데는 양측 모두 공감했지만, 해결 방식은 전혀 달랐다"고 말했다.
오세훈 시장은 민간 중심의 신속통합기획(신통)을, 여당과 정원오 후보 측은 LH 등 공기업이 주도하는 공공개발에 무게를 뒀다는 설명이다.
그러면서 "여당 측 공약은 구체적인 내용이 부족했고, 주택의 넓이나 품질에 대한 언급이 없었다"며 "국제업무단지 주거 물량만 봐도 오세훈 시장이 6천~8천 세대를 말한 데 비해 1만 2천 세대 이상을 제시했는데, 이는 공간만 채우는 '하꼬방' 개념에 가까워 지금 세대가 원하는 품질과는 거리가 있다"고 지적했다.
재건축 속도에 대해서는 빨라질 것으로 내다봤다. 압구정이 85%, 여의도가 72%의 몰표를 준 점을 짚으며, 두 대표는 "신통이 착공 이전 단계인 사업시행 인가와 관리처분을 묶어 신속하게 진행하고, 추진위원회를 생략해 바로 조합을 설립하도록 한 점이 시간을 크게 줄여줄 것"이라고 말했다.
다만 진짜 병목은 '돈줄'이라고 강조했다. 두 대표는 "주 52시간과 주말 공사 제한, 안전 문제 시 작업 중단 등으로 예전 3년이면 끝나던 공사 현장이 요즘은 평균 5년 걸린다"며 "공사비도 2020~2021년 대비 2025년에 통계상 30~40% 올랐고, 현장에서는 그 이상"이라고 말했다.
재건축의 자금 사정도 빠듯하다고 봤다. 두 대표는 "이주비 대출이 막혀 있고 재건축초과이익환수제도 살아 있는 데다, 시공사 선정 이후에도 금융권 대출이 사실상 막혀 있다"며 "반포의 한 단지는 같은 평형을 유지하는데도 세대당 12억원 넘는 추가 분담금을 내야 할 정도"라고 말했다.
강북 재개발에 대해서는 "조합원 소득 수준이 열악해 공사비를 감당하지 못하는 경우가 많고, 둥지 내몰림(젠트리피케이션)도 우려된다"며 "사업을 거부하거나 중단된 현장이 많아, 오래 걸린 재건축으로 꼽히는 은마아파트 이상으로 지연되는 현장이 나올 수 있다"고 말했다.
두 대표는 오세훈 시장 임기 내 31만 호 착공을 위해 재건축초과이익환수제(재초환)와 분양가상한제(분상제) 폐지, 이주비 현실화를 제언했다. 그는 "분양가상한제를 적용받지 않는 지역도 노량진 국민평형이 20억원을 돌파해 30억원에 육박할 만큼 똑같이 올라, 강남3구와 용산만 규제받는 역전 현상이 생긴다"고 지적했다.
이주비에 대해서는 "서울시가 융자 한도를 3억원에서 5억원으로, 주택진흥기금을 500억원에서 1000억원으로 늘린다지만 푼돈"이라며 "이주 계획 현장 43곳 가운데 39곳, 3만 1000가구가 이주비 조달에 어려움을 겪고 있어 이주비야말로 재건축·재개발의 핵심 수혈 문제"라고 강조했다.
조합원이 개발 이익을 과도하게 가져간다는 비판에 대해서는 "사업 과정이 투명하게 진행되고 서울시가 중간에서 관리할 수 있다"며 "수익이 많으면 수요자가 몰려 시장에서 해결될 문제"라고 말했다.
끝으로 그는 "부동산 시장 정상화를 위해서는 시장 경제 원리에 맞는 질서를 세우는 것이 핵심"이라며 "그게 안 되니 정책이 자꾸 기형적으로 비틀거린다"고 진단했다. 김 소장은 "공급 부족 문제를 풀기 위한 노력을 당부한다"며 방송을 마무리했다.
