[부동산세무Q&A]다주택자, 자녀에 증여 후 처분 땐 양도세 줄어

Q. 현재 59세이고 가족으로는 배우자와 자녀 두명이 있습니다. 서울에 본인 명의로 1주택을 보유하고 있고, 아내의 명의로 1주택을 보유하고 있습니다.

한 채는 10년전에 취득해 저와 가족들이 직접 거주하고 있고, 다른 주택은 2년 전 아내 명의로 취득해 임대를 준 상태입니다. 만약, 임대를 준 주택을 처분한다면 다주택자에 해당돼 양도세가 중과된다고 합니다. 세금부담을 줄일 수 있는 방법이 없을까요.

A. 다주택자의 판정은 개인의 소유주택수로 판단하는 것이 아니고 세대별로 판단합니다. 세법에서 1세대란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 집단으로 정의하고 있습니다. 따라서 위의 경우 다주택자에 해당돼 보유주택을 팔 경우 양도세 중과세에 해당됩니다.

단 거주자의 연령이 30세 이상인 경우, 배우자가 이혼하거나 사망한 경우, 거주자가 일정한 소득이 있어 주택 또는 토지를 관리·유지하면서 생계를 유지하는 경우(미성년자제외) 등은 결혼을 하지 않더라도 개별세대로 인정합니다.

따라서, 개별세대를 구성할 수 있는 자녀가 있는 경우 급한 자금이 필요로 하지 않다면 자녀에게 증여한 후 처분한다면, 자녀가 증여받은 주택은 주택 수 산정에서 제외되기 때문에 양도세 부담을 줄일 수 있습니다.

다만 자녀에게 증여하면서 부담하는 증여세와 부모가 직접 팔 경우 양도세를 비교 분석해야 하고 증여받은 자녀가 최소한 5년이상 보유할 수 있는지(이월과세규정), 자녀가 직접 증여세를 부담할 수 있는지 등을 종합적으로 생각해 검토해야 합니다.

증여당시에는 별도세대요건을 갖추지 못했고 동일세대원이라 하더라도 증여 후 별도 세대요건을 갖추어 세대를 분리해 양도하는 경우 세대별로 주택수를 산정할 수 있습니다.

/최신렬 우리은행 PB사업단 세무사 ctachoi@wooribank.com