‘제2차 장기주거계획’ 나왔지만…전문가 우려 “후분양 유인책 부족·시장 왜곡 가능”

정부가 내놓은 장기 주거종합계획 개선안에 대한 우려의 목소리가 나오고 있다. 정부의 개입이 강해져 자칫 시장 논리를 흩뜨릴 수 있다는 이유에서다.

국토교통부는 28일 ‘제2차 장기 주거종합계획(2013~2022) 수정계획’ 및 ‘2018년 주거종합계획’을 확정해 발표했다. 지난 2013년에 수립한 10년 동안의 주거계획을 그간 변화된 여건을 반영한 것이다.

주택정책을 공급 중심에서 수요 중심으로 전환한다는 기존 ‘주거복지로드맵’과 궤를 함께한 내용이 담겨 있다.

주요 내용을 살펴보면 △수요자 맞춤형 지원으로 사회통합형 주거사다리 마련 △주거정책의 공공성 강화와 주거복지 사각지대 해소 △임대차 시장의 투명성·안정성 강화와 상생문화 구축 △실수요자 중심의 주택시장 관리 △미래에 대비하는 주거환경 조성과 주택 관리 강화다.

이번 주거계획안 가운데 가장 이목을 끈 부분은 후분양제 도입이다. 공공부문은 한국주택토지공사(LH)가 올해 분양예정물량 중 2개 단지(시흥장현, 춘천우두)를 내년에 후분양으로 공급하는 것으로 도입을 시작한다.

이견이 있는 부분은 민간부문 후분양이다. 정부는 후분양 활성화를 끌어내기 위해 주택도시기금 후분양 대출한도 상향, 금리 인하 추진, 주택도시보증공사(HUG)가 제공하는 후분양 대출보증 한도 상향 조정 등 인센티브를 제공할 계획이다. 공정률 60% 이후 사업장에 대한 기금 대출한도 확대 및 금리인하도 제공한다는 방침이다.

후분양제는 건물이 어느 정도 만들어진 이후 수요자가 구입 여부를 결정하는 방식이다. 이에 사업자는 공사 과정에 투입되는 자금을 마련해야 하는 부담을 감수해야 한다.

그러나 전문가들은 이번에 정부가 내놓은 후분양제는 건설사, 주택사업자의 관심을 끌기에는 부족하다는 의견이다.

심교언 건국대 교수는 “작은 소형건설사들은 몰라도 중견 이상 되는 건설사들이 후분양 시장에 진입할 인센티브 유인이 크지 않은 것으로 보인다”며 “공공택지 우선공급, 기금대출지원강화, 대출보증 개선 등의 인센티브가 큰 기업들에겐 그렇게 매력적이지 않을 것으로 판단된다”고 말했다.

대한주택건설협회 관계자 역시 “주택 후분양제도는 자금력이 부족한 중소주택업계에 매우 불리한 제도며, 일부 자금력을 갖춘 대형건설사 위주의 시장 독점화 우려가 크다”며 “소비자도 후분양보다는 선분양이 저렴한 가격에 주택을 마련할 수 있고 후분양이 하자가 줄어든다는 논리 역시 60~80% 공정에 분양되는 현재의 방식으로는 하자문제 해결은 힘들다”고 말했다.

일각에서는 후분양 도입 이전에 선분양을 받으려는 수요층이 늘어날 것이란 전망도 나온다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “공정 60% 후분양은 굴토공사와 자하골조공사 등을 제외하고 대부분의 공정률이 미완료라 인테리어나 익스테리어를 소비자가 살펴보고 부실시공 문제를 살펴보는 것이 쉽지 않다고 판단된다”면서 “후분양제 도입에 따라 연내 분양을 받으려는 수요층 하반기 분양시장 쏠려 과열될 가능성이 있다”고 분석했다.

권대중 명지대 부동산대학원 교수는 “이번 주거종합계획 수정은 큰 틀에서 정부가 개입의 수준을 끌어올려 시장의 자연스러운 흐름을 왜곡할 수 있다는 우려도 존재한다”며 “큰 계획을 가지고 있어도 실행에 옮기지 못하면 공염불에 그칠 수 있으니 조금 더 세세한 연구가 뒷받침돼야 한다”고 지적했다.