분양형 호텔 어쩌나

『최영진 대기자의 현안진단』

몇 년 전만해도 부동산 투자시장의 화두는 분양형 호텔이었다.

제주도를 비롯한 전국 주요 관광지 등에 분양형 호텔 건립 붐이 일었다.

대표적인 수익형 상품으로 불리면서 투자 수익률이 10%가 넘는 곳까지 등장해 투자자들의 인기를 한껏 받았다.

투자 수익률이 은행저축 금리(2%대 초반)의 5배 정도이니 그럴 만도 했다.

분위기가 이쯤 되면 분양형 호텔은 불티가 날 수밖에 없다.

3~4년간 전국에 건립된 분양형 호텔 객실은 2015년 말 기준으로 2만5000여 실로 알려진다. 1실 당 1억만 잡아도 투자 규모는 2조5000억원에 달한다.

그랬던 분양형 호텔이 최근 중국의 사드보복 조치 여파로 된서리를 맞고 있다. 특히 제주도의 상황은 벼랑 끝에 내 몰려있다.

가뜩이나 공급이 넘쳐나 객실 가동률이 자꾸 떨어지는 판에 중국 관광객의 발길이 뚝 끊어지면서 빈 객실이 수두룩하다.

강원도 평창·강릉·속초 등지는 동계올림픽을 앞두고 계속 수익형 호텔이 나오고 있지만 분양 열기는 많이 식었다.

강원권 또한 공급이 넘쳐나지만 동계올림픽 호재 덕에 그런대로 매기가 살아있었으나 최근 들어 시장 분위기는 급속도로 얼어붙었다.

외형상으로는 사드가 문제지만 내막을 들어다 보면 수요에 비해 공급이 많은 게 큰 요인이다.

이런 마당에 중국 관광객이 확 줄었으니 사달이 벌어진 것이다.

분양형 호텔은 애당초 위험 요인이 많은 사업구조로 만들어졌다.

부정확한 수요 예측도 그렇지만 영업의 책임 소재가 불명확하다. 일반 호텔과 달리 뚜렷한 주인이 없다보니 경영은 물론 관리가 제대로 안 된다.

건물 완공후 호텔 영업이 시작되면서부터 분쟁이 벌어진다.

먼저 배당 수익 문제다. 분양 당시 사업자가 약속한 금액만큼 수익이 나오지 않는 것이다.

호텔 운영사에게 따져본들 아무 소용이 없다. 운영사는 일정 수수료를 받는 조건으로 단순히 호텔 운영과 관리만 맡았을 뿐이다.

운영사는 호텔 영업 수익이 나오면 먼저 수수료를 공제하고 나머지를 투자자들에게 배당할 뿐이다.

분양 당시 사업자가 무슨 약속을 했던 호텔 운영사와는 아무 상관이 없다는 소리다.

사업자를 찾아봤자 나타타지 않는다. 건물이 준공되면 호텔은 투자자 소유로 넘어가기 때문이다.

처음부터 사업자는 손을 털고 나가면 그만인 구조였다. 그렇다고 업역이 오래된 회사처럼 영속적으로 사업을 추진하는 형태도 아니다. 잠적해버리면 끝이다.

분양 때 유명 호텔이 운영한다는 광고를 믿고 투자했다 해도 소용이 없다. 유명 호텔은 돈을 받고 브랜드 명의만 빌려줬을 뿐 실제 운영에는 손을 대지 않는다. 설령 운영을 맡는다 해도 당초 사업자의 언약은 승계되지 않는다.

운영사와 계약을 어떤 식으로 했느냐에 따라 차이는 있지만 대개는 단순히 운영 수수료만 받는 조건이다.

얼마나 수익이 생긴다고 운영사가 투자자들에게 수익 보장을 해 주겠는가.

수익이 운영 수수료와 대출이자도 안 될 정도로 경영이 어려울 경우 투자자들이 오히려 관련 비용을 부담해야 한다.

비용을 제대로 내지 않으면 객실이 경매 처분을 당하게 된다.

근래 들어 우려됐던 분양형 호텔 문제들이 봇물처럼 터진다.

사드 여파로 중국 관광객이 급격히 줄어들면서 곳곳에서 수익문제 때문에 분쟁이 벌어지고 있다.

영업이 잘 안 돼 호텔이 통째로 경매로 넘어가는 벌어진다. 물론 개인 소유의 객실도 경매 시장에 등장하는 현실이다.

대부분 수익이 적어 대출이자를 감당하지 못해 벌어지는 일이다.

제주 함덕읍에 있는 분양형 호텔의 한 객실은 3월 감정가 1억6500 만원에 경매입찰이 진행됐지만 두 차례나 유찰됐다.

2015년 5년간 확정 수익률 연간 7.75% 보장 조건으로 분양한 조천읍의 한 분양형 호텔은 개장 이후 3개월까지만 제대로 수익금이 배당됐고 그 다음부터는 배당금이 확 줄거나 아예 없어 분쟁이 벌어진 상태다.

이같은 사례는 빙산의 일각일 뿐이다. 앞으로 전국 각지에서 벌어질 여지가 많다는 말이다.가장 심한 곳은 제주도로 공급 과잉에다 중국인 관광객 감소로 타격이 심해지 탓이다.

사드 보복조치가 빠른 시일 내에 풀리지 않으면 제주도 분양형 호텔 시장은 거들이 날 판이다.

지난해 평상시 하루 7000여 명이던 중국인 관광객이 사드보복 조치 이후 1000여명 수준으로 줄었다.

동계올림픽 수요를 감안해 우후죽순 식으로 들어선 강원권도 결코 안전하지 않다.

올림픽 기간에는 호황을 누릴지 모르나 그 이후에는 장담하기 어렵다.

분양형 호텔이 몰려 있는 다른 지역도 마찬가지다.

콘도·펜션·게스트하우스 등과 유사 숙박시설까지 대거 공급돼 이들 투자시장의 미래가 불투명하다.

이 세상에 영원한 영광은 없다. 다르게 해석하면 새옹지마(塞翁之馬)라는 얘기다.

부동산 투자도 경제 흐름을 잘 타야한다는 의미다.