“임대 물량 매매 전환⋯임차인 불안↑”
정부가 한시적으로 세입자가 있는 주택 전체로 토지거래허가구역 실거주 유예를 확대했지만 시장에서는 매물 증가 효과가 제한적일 것이란 전망이 나온다. 대출 규제와 세 부담, 양도세 중과 등이 여전히 부담으로 작용해 현실적으로 시장에 영향을 줄 규모의 매물이 나오긴 어렵기 때문이다. 이번 조치가 전세 물량 감소로 이어져 임차 시장 불안이 커질 수 있다는 우려도 제기된다.
12일 전문가들은 서울 비거주 1주택자 수가 83만 가구로 추정되는 만큼 정부의 이번 조치로 매도 물량 저변이 넓어질 수 있다고 평가했다. 다만 다주택자 양도세 중과 이후 예상되는 ‘거래절벽’을 해소할 만큼의 효과는 기대하기 어렵다는 게 중론이다.
양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 “대출 규제와 세 부담, 양도세 중과 등으로 갈아타기 여건이 좋지 않은 만큼 추가 자금 여력이 있는 일부만 매도에 나설 가능성이 크다”며 “향후 장기보유특별공제 축소나 보유세 개편, 금리 상승 등이 맞물릴 경우 추가 매물 출회 가능성은 있지만 이번 조치만으로 거래절벽 해소를 기대하기는 어렵다”고 덧붙였다.
남혁우 우리은행 부동산연구원도 “대출 규제로 인해 1주택자의 상급지 갈아타기가 제한적이고 재건축은 조합원 지위양도 금지로 매도가 어렵다는 점, 세제 개편안의 강도를 보고 움직이려는 매도자들도 존재해 단기간에 매물이 급증하진 않을 것”이라고 내다봤다.
전·월세 시장 불안도 계속될 가능성이 높다는 관측이다. 비거주 1주택자의 보유 물량이 실거주자에게 돌아가면 전·월세 물량은 그만큼 줄어들 수 있어서다.
윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 “무주택자가 주택을 매수하면 임차 수요가 줄어드는 효과는 있지만 해당 매수자가 반드시 토허구역 내 기존 임차인이라고 단정할 수는 없다”며 “임대 물량이 매매로 전환되면 전세 매물 감소와 가격 상승 압력이 나타날 수 있다”고 설명했다. 이어 “특히 전세 시장은 이사 수요가 연쇄적으로 이어지는 특성이 있어 매물 하나가 줄어드는 효과가 단순히 한 건에 그치지 않을 수 있다”며 “중장기적으로는 도심권 전세 수요가 외곽으로 이동하는 흐름도 나타날 수 있다”고 말했다.
김효선 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “주택을 매입할 여력이 있는 수요자에게는 비교적 좋은 조건으로 내 집 마련에 나설 기회가 될 수 있지만 그렇지 못한 취약 임차인들은 불안감이 더 커질 수 있다”며 “계속해서 전셋값 우상향 흐름이 이어지는 만큼 취약 계층에 대한 추가 지원책도 필요하다”고 덧붙였다.
전문가들은 다주택자 양도세 중과 이후 거래절벽을 완화하기 위해 정부가 다양한 조치에 나섰지만 결국 거래세 완화가 근본적인 해법이라고 지적했다.
최황수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “서울과 수도권의 전세물건 부족 현상이 이미 심각한 수준이고 신규 공급도 단기간 내 크게 늘기 어려워 전세난이 장기화할 가능성이 있다”며 “거래세 완화 같은 유인책이 없다면 단기간 내 거래 활성화 효과를 기대하기는 쉽지 않을 것”이라고 덧붙였다.
