"보유세 내년 하반기 인상 유력"…공급 부족 해법은 '정비사업 속도전' [2026년 부동산시장 전망 ③]

정부가 검토 중인 보유세 인상은 내년 하반기 시행될 가능성이 높은 것으로 관측된다. 보유세가 높아지면 임대료 상승 압력과 다주택자 매물 조정에 영향을 미칠 것으로 보인다. 수도권 주요지역의 공급 부족 해소를 위해서는 무엇보다 정비사업 속도전이 필요하다는 의견이 많았다.

1일 본지가 전문가 10명을 대상으로 한 설문 조사 결과 대다수가 내년 하반기 보유세 인상이 시행될 것으로 예상했다. 전문가들은 보유세 인상이 직접적인 가격 조정을 만들 가능성은 크지 않지만 매물과 임대시장 흐름에 적지 않은 영향을 미칠 수 있다고 봤다.

김성환 한국건설산업연구원 연구위원은 "내년 하반기 발표 2027년 시행이 가장 유력하지만 내년 상반기 집값 흐름에 따라 발표 시점이 당겨질 수 있다"며 "보유세 인상으로 부담이 커지는 매물이 시장에 나오고 증여도 늘어날 수 있다"고 말했다.

주택시장에서 세금보다는 매매차익이 의사결정에 더 큰 영향을 미친다는 점에서 보유세 인상에 따른 매물 증가는 제한적일 것이란 의견도 있었다.

고준석 연세대 경영대 상남경영원 교수는 "보유세를 임차인에게 전가하는 현상이 나타나고 임대차 시장의 월세화가 가속할 것"이라며 "임차인의 부담이 커질 수밖에 없다"고 진단했다.

세금을 건드리는 것에 대한 신중론도 제기됐다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "보유세 등으로 집값을 잡겠다는 시도가 거주지역 따른 신분의 고착화를 초래할 수 있다는 점에 유의해야 한다"고 지적했다.

서울과 수도권 주요지역의 공급 부족 해소 방안에 대해서는 정비사업 속도전이 핵심이라고 입을 모았다. 사업 기간을 줄이지 못하면 공급 부족을 해결할 수 없기 때문이다. 주택산업연구원에 따르면 서울의 재개발·재건축 평균 소요 기간은 18.5년이다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "정비사업의 속도를 높이기 위해 규제를 과감하게 풀어야 한다"며 "정비사업 인허가 패스트트랙을 도입하고 용적률·건폐율을 완화할 필요가 있다"고 강조했다.

재건축초과이익환수제 폐지도 방안으로 제시됐다. 김성환 연구위원은 "재초환을 폐지하고 대신 조합에 대한 버빈세 등 기존 세목을 효율화하는 방법을 고민할 필요가 있다"며 "일부 지역에 대한 토지거래구역 해제, 안전 비용 과다 책정을 막기 위한 건설 현장 안전관리비 가이드라인 마련도 이뤄져야 한다"고 말했다.

정부의 정책 방향은 거래 정상화에 맞춰야 한다는 견해가 많았다. 송승현 도시와경제 대표 "과도한 규제가 누적돼 거래가 멈춘 상황에서는 주택담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 현실화, 취득세 중과 완화, 양도세 유연화 등 정상적 매매 흐름을 회복시키는 조치가 필수"라며 "거래가 살아야 가격 왜곡이 줄고 실수요 이동도 원활해진다"고 설명했다.

공급 기반 확대 의견도 나왔다. 김은선 직방 빅데이터랩장은 "중장기적인 공급 계획이 있어야 한다"며 "특히 도심 내 정비사업·리모델링처럼 공급 효과가 빠르게 나타날 수 있는 영역의 절차를 예측 가능하게 만들면 시장 안정에 도움이 된다"고 말했다.

지양해야 할 정책들도 제시됐다. 임미화 전주대 부동산국토정보학과 교수는 "시장 심리에 역행하는 정책이 나오면 안 된다"며 "이런 정책은 시장을 왜곡하고 실수요자, 취약가구에 악영향을 미친다"고 지적했다.

토지거래허가구역 확대와 과도한 규제지역 설정, 급격한 세 부담 강화도 피해야 할 방향으로 꼽혔다.