연접개발제한 폐지…경기남부 수혜

토지의 거래량 및 가격이 완만한 회복세를 보이는 가운데 토지 투자자들은 오는 3월 ‘연접개발제한 제도 폐지’에 주목하고 있다.

연접개발제한 제도는 도시지역내 녹지지역 및 비도시지역에서 토지 용도별로 개발이 가능한 면적을 제한하는 것으로, 정부는 지난 2003년부터 이 제도를 시행돼 왔으나 오히려 난개발을 조장하는 등 부작용이 많다고 판단해 이를 폐지하기로 했다.

이 같은 내용을 골자로 한 국토의계획및이용에관한법률(이하 국토계획법) 개정안은 오는 3월1일부터 본격적으로 시행되며, 각 지자체의 입장에 따라 2년의 유예기간이 주어진다.

◇소규모 공장부지 최대 수혜 = 전문가들은 연접개발제한 폐지가 토지시장에 적지 않은 영향을 미칠 것으로 판단하고 있다. 지난해 말 2408㎢의 토지거래허가구역이 해제된 것과 더불어 토지시장의 상승세를 견인할 대형 호재로 작용할 가능성이 높다는 분석이다.

특히 화성, 안성, 시흥, 군포 등 경기남부가 최대 수혜지로 꼽힌다. 양호한 입지에도 불구하고 연접개발제한에 걸려 제 구실을 못하고 있는 공장부지들이 많기 때문이다.

연접개발이 가능해지면 개발행위 허가가 나지 않아 그동안 맹지(도로와 맞닿은 부분이 전혀 없어 효용이 떨어지는 토지)와 다름없는 취급을 받아온 부지가 시세를 회복함은 물론, 새로운 공장밀집지역을 형성함으로써 일대 상승효과를 가져올 수 있을 것으로 보인다.

이와 함께 해당 부지에는 소규모 공장인 제조업소, 일반음식점 등도 들어설 수 있기 때문에 미래가치가 몰라보게 달라질 것으로 투자자들은 기대하고 있다.

◇적용법 구분 필수 = 연접개발제한 폐지 효과를 기대하고 투자한다면 반드시 유념해야 할 사항들이 있다.

먼저, 연접개발제한 대상인 땅이 농지인지 산지인지 구분하는 것이 중요하다. 농지의 연접은 국토계획법의 적용을 받고 산지는 산지관리법의 적용을 받는다.

이번 연접개발제한 폐지는 국토계획법상의 개정을 말하며, 관리지역과 농림지역, 자연환경보전지역 산지에 적용되는 산지관리법 상의 연접개발제한 제도는 그대로 유지된다. 다만, 산지일지라도 녹지지역과 계획관리지역 임야는 국토계획법의 적용을 받기 때문에 연접개발이 가능해진다.

또 시·군에 따라 2년까지 현행제도를 유지할 수 있도록 하고 있다는 점도 명심해야 한다. 개정안 시행일인 3월1일부터 연접개발제한 규제를 즉시 폐지하는 시·군도 있는 반면 최대 2년까지 기존 제도를 유지하는 곳도 있을 수 있다.

지자체의 의사는 단순히 제도 폐지 여부를 넘어 ‘성장관리방안’에도 고스란히 반영될 가능성이 높다. 정부는 연접개발제한 폐지에 따른 난개발 방지를 위해 현행 연접개발제한 지역에서의 개발행위는 도시계획위원회의 심의를 거치고, 지자체별 성장관리방안을 세우도록 했다. 이에 따라 일부 지역은 기존보다 개발행위가 더 엄격히 제한될 수도 있는 것이다.

전종철 지목114 대표는 “성장관리방안은 행정기관 내부의 지침으로서 이것이 나오면 투자여부를 판단하는 데 중요한 역할을 할 것”이라며 “단, 지침 마련이 생각보다 길어지고 있어 문의를 해도 시원하게 답해주는 지자체가 없는 실정”이라고 말했다.