[부동산재테크칼럼]경매 감정가의 함정

지난 17일 서울 북부지방법원 경매 7계 입찰법정. 서울시 동대문구 제기동에 있는 상가 3층 3.76㎡가 605만원에 입찰에 부쳐졌다.

최초감정가 1억 1000만원에서 13번씩이나 주인을 만나지 못해 최저가가 94.5 %나 떨어졌다. 가격조건만 놓고 보면 십 수명이 치열한 경합을 벌일 것으로 보였으나 결과는 아주 의외였다. 불과 2명만 참여해 752만원에 팔렸다. 매수인은 횡재했을까?

이 물건은 감정가에 문제가 있다. 최초감정가 1억1000만원은 전형적인 고 감정이다. 이는 분양 당시의 가격일 뿐 현재의 가격은 아니다. 법원경매에서 가장 오해가 많은 부분 중 하나가 감정가다. 입찰참여자 중 상당수는 법원감정가를 시세로 오인해 한 번 내지 두 번 떨어진 물건을 낙찰받고 아주 싸게 받았다고 좋아하는 경우를 종종 볼 수 있다.

감정가는 평가 목적에 따라 차이가 있다. 금융기관에서 대출을 위해 담보물 평가를 하는 담보감정은 시세에 비해 보수적으로 평가하는 반면 경매물건의 적정 가격을 산정하기 위한 경매감정은 시세에 비해 고 평가를 하는 경우가 많다.

채권자는 고 감정을 해서 매각가가 높을수록 채권회수율이 높아서 좋고, 채무자는 그 만큼 부채 탕감을 받을 수 있으며 매수인은 어차피 시세보다 싸게 사기 때문에 모두에게 좋은 것이다. 바로 여기에 법원감정가의 함정이 숨어 있는 것이다.

통상적인 경매 감정가는 시세의 약 110 % 내외에서 결정된다. 드물게는 120 %선에서 정해지기도 한다. 이 같은 연유를 알지 못하고 낙찰 받으면 낭패를 볼 수 있다.

또, 하나 우리가 감정가의 함정에 빠지는 이유는 감정시점과 매각시점은 상당한 시차가 발생한다는 점이다. 그 시차(최소 3개월에서 길게는 6개월 내외)동안 가격 변화가 없었다면 최초 감정가는 시세보다 약간 높은 선을 유지한다.

그러나 그 사이 아파트가격 상승, 신도시건설, 그린벨트 해제 등의 개발재료가 발표되면 땅값은 오르는 반면 감정가는 그대로 묶여있어 상대적으로 법원감정가가 낮게 평가 된 것처럼 보인다. /강은현 미래시야 이사 ehka0525@hanmail.net