[Q&A]고쳐 쓰는 아파트 '서울형 리모델링' 도입…우리 단지도 해당 되나요?

▲서울시는 15년 이상 된 낡은 아파트를 허물지 않고 고쳐 주거지의 지속가능성을 높이는 내용의 '2025 서울시 공동주택 리모델링 기본계획'을 처음으로 수립했다고 12일 밝혔다. (자료제공=서울시)

지은 지 15년 이상 된 아파트를 최대 3개 층까지 높여 지을 수 있게 하는 서울형 리모델링이 도입된다. 서울시는 지난 12일 이같은 내용을 골자로 하는 '2025 서울시 공동주택 리모델링 기본계획'을 발표했다. 낡은 아파트를 허물지 않고 고쳐 사용해 주거지의 지속가능성을 높인다는 방침이다.

▲서울형 리모델링이란?

'서울형 리모델링'은 공공의 지원을 받아 아파트를 리모델링하고 이를 통해 증축된 단지 내 주차장, 부대·복리시설 일부를 지역사회에 개방, 공공성을 확보하는 새로운 개념의 도시재생이다. 크게 맞춤형과 세대수 증가형으로 나뉘게 된다.

'세대수 증가형'은 고비용 방식이다. 수평·수직증축을 통해 가구수를 늘리는 것을 말한다. 14층 이하 아파트는 2개 층, 15층 이상 아파트는 3개 층까지 증축이 가능하다.

맞춤형 리모델링은 저비용 방식으로 △기본형 △평면확장형 △세대구분형 △커뮤니티형 등 4개 유형으로 나뉘어 주민 선택에 따라 진행된다.

일반적으로 아파트는 지은 지 30년이 되면 철거작업을 거쳐 새로 짓는 것으로 생각한다. 이번 계획은 낡은 아파트를 재건축할 대상이라는 여기는 기존 개념을 넘어 저층주거지에 대한 주거환경관리사업처럼 서울시가 공사비, 조합운영비 융자와 전문가 컨설팅 등을 제공, 주거지의 지속가능성을 높이는 것이다.

▲언제부터 도입되나?

시는 '2025 공동주택 리모델링 기본계획'을 이 달 중 공고하고 내달 시의회 의견을 청취할 계획이다. 7,8월 중 도시계획위원회 심의를 거친 뒤 9월 최종고시한다.

▲리모델링이 재건축보다 나은 점은?

무엇보다 리모델링은 재건축사업에 비해 가구당 분담금 부담이 적다. 예를 들어 데크 주차장을 설치하는 주차장확충형의 경우 가구당 분담금은 약 5300만원으로 예상된다. 재건축을 할 경우 분담금은 크게는 3억원까지 늘어난다. 특히 재건축을 해도 사업성이 없어 추진에 어려움을 겪는 아파트의 경우 리모델링 검토를 볼 만 하다는 게 전문가들의 분석이다.

▲'서울형 리모델링' 수요예측 판단기준 (자료제공=서울시)

▲우리 아파트도 될까?

시는 이번 기본 계획을 위해 서울시내 공동주택 총 4136개 단지를 전수조사했다. 이 중 1985년도 이전에 지어진 721개 단지는 재건축이 필요한 단지로, 2010년 이후 준공한 1377개 단지는 리모델링 없이 일반적 유지관리 정도만 필요한 단지로 보고 있다.

리모델링 수요가 있을 것으로 보이는 단지는 총 2038단지다. 이 중 168개 단지는 제대수 증가형, 1870개 단지는 맞춤형으로 진행된다.

지역별로는 동남권이 76개 단지로 가장 많고 △동북권 48개 단지 △서남권 30개 단지 △도심권 10개 단지 △서부권 5개, 도심 10개 단지다. 전문가들은 리모델링 정책의 수요가 강남권에 가장 많이 집중된 것으로 보고 있다. 전문가들은 강남 개포, 서초 잠원, 광진구 광장동, 강서구 가양동 등 중층 아파트들이 리모델링 대상이 될 것으로 봤다.

실제로 현재 서울에서 리모델링사업을 추진하는 단지는 모두 24곳이다. 이 중 9곳이 수직증축을 검토하는 것으로 알려졌다. 강남구 개포동의 대청아파트와 대치2단지를 비롯해 서초구 잠원한신, 양천구 신정동 쌍용, 광진구 광장동 워커힐, 성동구 옥수동 극동, 강서구 가양동 한강 아파트 등이 수직증축을 추진하고 있다. 이들 단지들은 이번 기본계획으로 향후 수직증축 리모델링 사업에 속도를 낼 수 있을 것으로 예상된다.

▲수직증축 등의 리모델링 방법의 안전성에는 이상이 없나

시는 수직증축 리모델링을 택할 경우 착공 전까지 법에서 의무화한 안전진단 2회 외에 안전성 검토 2차례를 추가한다. 총 4차례에 걸쳐 안전성을 검토해 수직증축 리모델링에 대한 우려를 없앤다는 방침이다.

▲리모델링 사업 절차는?

단지가 수직증축 리모델링 사업을 진행할 경우 우선 조합설립인가를 받고, 구조안정성 검토로 1차 안전진단을 받아야 한다. 이후 기본설계검토로 도시계획·건축위원회 심의를 통해 1차 안전성검토를 받는다. 사업계획승인을 위한 2차 안정성 검토 단계인 실시설계 검토가 그 다음이다. 이 단계에서 승인을 받으면 주민들은 이주를 해야한다. 이후 구조안전성 재검토를 거친 뒤 착공에 들어간다.

주민들은 리모델링을 결정하기 전 세부유형도 선택해야 한다. 세대수 증가형을 택할 경우 수직증축형과 수평증축형 등 두 개 유형에서 하나를, 맞춤형은 △대수선과 주차장을 확충하는 기본형 △아파트를 넓히는 평면확장형 △큰 평수의 주택형을 나누는 세대구분형 △커뮤니티시설을 확충하는 커뮤니티형 등 4개 세부유형 중 선택을 해야 한다.