규제 강화에 단기적 투자 수요 위축 전망
"개발 기대 여전…장기 회복세 이어질듯"
광주 군공항 부지 인근이 토지거래허가구역으로 지정되면서 반도체 클러스터 조성 기대감으로 되살아나던 광주 부동산 시장이 숨 고르기에 들어갈 전망이다. 최근 거래량과 분양 심리가 뚜렷하게 개선됐지만 토허제 시행으로 단기적인 투자 수요는 위축될 가능성이 크기 때문이다. 다만 전문가들은 대규모 개발에 따른 실수요 유입이 예상되는 만큼 중장기적인 회복 흐름은 이어질 것으로 내다봤다.
9일 부동산 업계에 따르면 지난달 800조원 규모의 호남권 반도체 클러스터 조성 계획이 알려지면서 침체했던 광주 부동산 시장 지표는 최근 개선세를 보였다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난달 전남·광주 지역의 분양권·입주권 거래는 총 239건으로 집계됐다. 삼성전자와 SK하이닉스의 호남권 투자 검토 소식이 알려진 지난달 10일부터 30일까지 거래는 194건으로, 6월 전체 거래의 81%를 차지했다. 올해 거래량은 1월 211건, 2월 222건을 기록한 이후 3월(178건), 4월(161건), 5월(135건)까지 석 달 연속 200건을 밑돌았다.
거래량이 늘면서 가격도 되살아나고 있다. 한국부동산원이 발표한 7월 첫째 주(6일 기준) 주간 아파트 가격 동향을 보면 광주 아파트 매매가격은 전주 대비 0.02% 하락하며 사실상 보합권에 근접했다. 광주 아파트값은 6월 첫째 주 -0.11%를 기록한 이후 5주 연속 하락 폭을 줄였다. 특히 반도체 클러스터 배후지역인 서구는 0.10% 올라 광주 5개 자치구 가운데 유일하게 상승했다. 반도체 클러스터 부지인 광주 군공항이 있는 광산구도 하락폭이 전주 -0.07%에서 이번 주 -0.02%로 축소됐다.
분양 시장 전망도 개선됐다. 주택산업연구원의 '7월 아파트 분양전망지수'에 따르면 광주는 전달보다 32.6포인트(p) 오른 88.2를 기록해 전국에서 상승 폭이 가장 컸다. 전국 평균은 87.6으로 전월(69.4)보다 18.2p 상승했다. 분양전망지수는 기준선인 100을 넘으면 향후 분양시장을 긍정적으로 전망하는 사업자가 부정적으로 보는 사업자보다 많다는 의미다.
하지만 이번에 토허구역으로 지정되면서 과열 양상을 보이던 투자 심리는 다소 진정될 것으로 전망된다. 통상 대규모 개발 계획이 발표되면 미래 가치에 대한 기대감으로 투자 수요가 유입된다. 그러나 토허구역에서는 실거주 목적 등의 요건을 충족해야 거래가 가능한 만큼 투자 목적의 매수는 제한된다.
다만 장기적으로는 반도체 클러스터 조성에 따른 고용과 인구 유입으로 실수요가 확대될 가능성이 높아 집값 회복 흐름은 이어질 것이라는 전망이 우세하다.
박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "광주는 서울 등 외지 투자자들이 대거 유입되는 시장이라기보다 호남권 내부 수요와 지역 내 상급지 이동 수요가 중심인 시장"이라며 "그동안 집값이 급등했던 지역도 아니고 아직 고점 회복 과정에 있는 만큼 토허구역 지정만으로 가격이 급락할 가능성은 크지 않다"고 말했다. 이어 "대형 개발 호재가 여전히 남아 있는 만큼 가격이 다시 하락세로 돌아서기보다는 완만한 회복세를 이어가되 회복 속도는 다소 둔화하는 흐름이 나타날 가능성이 크다"고 덧붙였다.
양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 "토허구역 지정 자체가 해당 지역의 개발 가치를 인정한 것으로 해석할 수 있다"며 "대규모 개발사업은 계획 발표와 착공, 준공 등 주요 단계마다 시장 기대감이 커지는 만큼 이번 지정 이후에도 개발 기대 심리는 당분간 유지될 가능성이 높다"고 말했다. 이어 "다만 실제 시장 흐름은 사업 추진 속도와 진행 상황에 따라 달라질 수 있다"며 "실제 거주나 이전 계획이 있는 실수요자라면 단기 시세차익보다는 장기적인 개발 가치를 고려해 접근하는 것이 바람직하다"고 조언했다.
