강남3구, 20억 초과 아파트 실거래 비중 20%p 하락
서울 아파트 ‘국민평형’으로 불리는 전용면적 84㎡ 아파트의 평균 평당가 최근 한달 들어 큰 폭으로 하락한 것으로 나타났다. 특히 강남3구의 하락폭이 비강남권보다 더 컸는데, 정부가 다주택자에 대해 압박 수위를 높인 데 따른 결과로 해석된다.
12일 부동산 플랫폼 다방은 국토교통부 실거래가 공개시스템을 바탕으로 2025년 2월부터 2026년 2월까지 서울 아파트 전용 84㎡ 실거래 평균 평당가를 비교 분석했다. 분석 기준은 전용면적 84㎡ 이상 85㎡ 미만이며 1평을 3.3㎡로 환산해 평당 가격을 산출했다.
분석 결과 강남·서초·송파구 등 강남3구 아파트 국평 평균 3.3㎡당 가격은 올해 2월 8432만원을 기록해 전월(9640만원)보다 12.5% 하락했다. 반면 같은 기간 강남3구 외 자치구는 2월 기준 국평 평균 평당가가 4143만원을 기록해 1월(4429만원)보다 6.5% 하락해 하락폭이 더 적었다.
이처럼 강남3구 지역에서 하락폭이 더 크게 나타난 것은 최근 정부의 다주택자 압박이 이어진 영향으로 풀이된다. 정부가 5월 9일 다주택자 양도세 중과 유예 종료를 예고하면서 최근 시장에는 매물 출회가 이어지고 있다. 특히 강남3구는 다주택자 보유 비중이 높고 고가 아파트 거래가 집중된 지역인 만큼 세제·대출 등 규제 신호 변화에 더 민감하게 반응하는 것으로 보인다.
이 같은 흐름은 1년 전인 2025년 2월과 비교해도 비슷하게 나타났는데, 다방은 고가 거래가 줄고 비교적 중저가 거래가 늘면서 가격도 하락한 것으로 분석했다.
강남3구는 '20억원 초과~30억원 이하' 구간의 실거래 비중이 2025년 2월 43.1%에서 지난 2월 23.3%로 19.7%포인트(p) 감소했다. 20억원 초과 고가 아파트 구간의 실거래 합산 비중도 65.6%에서 41.7%로 23.9%p 줄었다. 반면 '0억원 초과~20억원 이하' 구간 거래 비중은 33.2%에서 53.3%로 20.2%p 증가했다.
강남 3구 외 지역은 같은 기간 '10억원 초과~20억원 이하'에서 실거래 비중이 56.0%에서 41.6%로 14.4%p 감소했다. 반면 10억원 이하 실거래 비중은 39.5%에서 55.2%로 15.6%p 늘었다.
다만 올해 2월 기준 서울 아파트 84㎡ 3.3㎡당 평균 가격은 서초구가 9930만원으로 가장 높았다. 이어 강남구 9596만원, 송파구 7925만원 순으로 강남3구가 여전히 상위권을 차지했다.
최근 다른 지표에서도 서울 아파트 시장의 냉각 흐름이 확인된다. 한국부동산원에 따르면 3월 첫째 주 서울 아파트값 상승폭은 5주 연속 둔화했고, 송파·강남·서초·용산은 일제히 하락했다. 동남권 매매수급지수도 99.6으로 1년여 만에 기준선 밑으로 떨어졌다. 매수심리가 약해진 가운데 거래는 15억 원 이하 구간으로 쏠리고, 강남권을 중심으로 매물도 빠르게 늘면서 고가 거래 감소가 국평 평균 평당가를 끌어내렸다는 해석이 가능하다.
다방 관계자는 “최근 강남3구에서는 20억원 초과 고가 아파트 거래 비중이 급감했지만, 그 외 지역은 10억원 이하 거래 비중이 과반 이상으로 확대됐다”며 “거래 금액대 변화와 시장 수급 요인이 복합적으로 작용해 국평 평균 평당가가 하락한 것으로 보인다”고 분석했다.
