전문가 100% "서울 아파트 오른다"…수도권도 강세 전망 [2026년 부동산시장 전망 ①]

서울 집값 상승세는 내년에도 계속될 것이란 전망이 우세하다. 매수 수요는 두터운 데 반해 공급 공백이 해소되지 않으면서 가격 상단을 누르는 요인이 뚜렷하지 않기 때문이다. 서울발(發) 오름세는 수도권 전반으로 번질 가능성이 크지만 지방은 산업ㆍ경기 격차 탓에 박스권을 벗어나기 어려울 것으로 관측됐다.

1일 본지가 부동산 전문가 10인을 대상으로 내년 주택 시장 전망 설문조사를 진행한 결과 전문가 전원(10명)이 서울 아파트값 상승을 예상했다. 이중 7명은 1~5% 미만으로 예상했고 3명은 5% 이상 상승을 점쳤다.

경기·인천 등 수도권 역시 '강세' 진단이 압도적이었다. 전문가 9명이 1~5% 미만 상승을 내다 봤고 1명은 보합을 택했다. 하락을 점친 전만가는 단 한 명도 없었다.

김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 "올해가 규제·대출환경 변화가 혼재된 전환기였다면 내년은 금리 인하와 명확한 정책 방향성, 공급 감소가 동시에 맞물려 수요 회복과 가격 압력이 커지는 한 해가 될 것"이라고 짚었다.

다만 '급등 장세'로 번지지는 않을 것이라는 견해도 있다. 김성환 한국건설산업연구원 연구위원은 "공급 부족으로 대기 수요가 많아 오름세가 이어지겠으나 대출 규제로 가용 자금 규모가 줄어 상승 폭은 제한적일 것"이라고 진단했다.

한국부동산원에 따르면 올해 서울 아파트는 7.68%(11월 넷째 주 기준) 올랐다. 수도권과 전국의 상승률은 각각 2.69%, 0.67%다. 지방은 1.25% 하락했다.

반면 지방은 온도 차가 뚜렷하다. 보합을 예상한 전문가가 7명으로 가장 많다. 1명은 소폭 상승(1~5%미만), 2명은 소폭 하락(1~5% 미만)을 예측했다.

송승현 도시와경제 대표는 "지역별 경기·산업 격차가 커서 일부 광역시는 회복되지만 중소도시는 침체가 지속되는 불균형 구조"라며 "상승과 하락 요인이 동시에 존재하는 박스권 흐름이 나타날 공산이 크다"고 분석했다.

전세 시장도 매매와 비슷한 흐름을 보일 것으로 전망된다. 전문가 10명 모두 서울 아파트 전셋값 상승을 점쳤고, 수도권 역시 9명이 상승(1~5% 미만 7명, 5%이상 2명)을 예상했다. 지방 전세는 보합(7명)이 주류 의견이었다. 1% 이상~5% 미만 상승이 2명, 1% 이상~5% 미만 하락이 1명이었다.

내년 아파트값에 큰 영향을 줄 변수(복수응답)로는 '국내외 금리 변화'(6명)와 '10·15 대책 등 정부 규제 기조'를 꼽았다. '입주 물량(공급)', '세제 정책(보유세·취득세 등)이란 응답은 각각 4명으로 뒤를 이었다.

김은선 직방 빅데이터랩장은 "금리는 실수요의 구매력과 심리를 좌우하고 정부 규제 기조는 지역별 유동성과 수요 흐름을 크게 바꾼다"며 "세제는 매물·거래 비용에 직접적인 영향을 미치는 요인이란 점에서 핵심 변수"라고 설명했다.