"재건축·재개발 공공대행으로 속도 높여야"

▲이지현 주택산업연구원 도시정비실장이 19일 국회의원회관 제2소회의실에서 열린 '도시정비 활성화 및 신속추진을 위한 공공역할 강화 방안' 세미나에서 주제 발표를 하고 있다. (사진제공=주택산업연구원)

도심지 주택공급의 핵심인 재건축·재개발을 활성화하려면 조합의 의사결정 권한은 유지하면서 공공이 인허가와 사업관리, 자금조달 등을 맡는 방식으로 정비사업을 추진해야 한다는 의견이 나왔다.

19일 주택산업연구원은 국회의원회관 제2 소회의실에서 열린 '도시정비 활성화 및 신속추진을 위한 공공역할 강화 방안' 세미나에서 공공대행형 정비사업 도입 방안을 내놨다.

공공대행형 정비사업은 조합을 시행 주체로 두고 조합이 취약한 영역을 공공이 대신 수행하는 구조다. 공공참여의 장점은 살리면서 조합원의 우려를 최소화하기 위한 방식이다.

주산연이 최근 서울 지역 48개 정비사업추진위와 조합 집행부를 대상으로 실시한 설문조사에서는 전문성 제고·협상력 강화·사업 추진 속도를 위해 공공참여가 필요하다는 응답이 78.7%로 높게 나타났다. 반면 공공방식을 선호하지 않는 이유로는 조합원 이익 침해(45.8%), 조합원 의사결정권 축소(39.6%) 등이 꼽혔다.

현재 정비사업은 대부분 조합 또는 신탁사가 시행하는 방식으로 이뤄지지만 사업 추진 속도는 더딘 편이다. 서울에서는 총 300개 정비사업 중 94%(282곳)가 조합·신탁 방식으로 추진되고 있다. 공공시행은 18곳(6%)에 그친다. 전체 구역 중 166곳(56.3%)은 아직 사업시행인가 전 단계다. 착공돼 4년 내 입주가 가능한 구역은 38곳에 불과하다. 경기도도 비슷한 상황이다.

조합방식은 전문성이 떨어져 사업성 분석, 인허가 검토, 공사비 산정·협상 등 주요 단계에서 취약점이 드러난다. 불투명한 재정운영과 비위행위도 반복되고 있다. 이런 문제들이 겹치면서 서울의 재건축·재개발은 평균 18.5년이 걸린다.

신탁방식은 자금력과 전문성을 바탕으로 신속한 추진을 목표로 도입됐지만 높은 수수료와 부실관리 문제가 있다. 공공시행은 용적률 상향, 통합심의 등 장점이 있으나 공공기여 부담이 커 조합의 선호도는 낮은 편이다.

▲정비사업방식 비교 (자료제공=주택산업연구원)

이번에 제시된 공공대행형 정비사업은 조합의 의사결정권을 보장하는 것을 핵심으로 한다. 시공사 선정은 공공이 대행하되 시공품질 수준과 공사비 책정·계약 전 단계에서 조합 의견을 듣고 동의를 받도록 했다. 공사비 증액 협상도 공공이 진행하지만 최종 결정권은 조합에 있다.

용역사 선정은 교통영향평가·재해영향평가 등 전문성이 필요한 분야는 공공이 맡고 전문성이 크게 필요하지 않은 영역은 현행 조합방식과 같이 조합이 선정하도록 하는 방안이 제시됐다.

조합원 이익 침해 우려를 줄이기 위한 보완책도 포함됐다. 재건축사업에서 일반분양 적용 건축비를 조합원 부담 건축비와 같게 맞추고 공공임대 비율은 조합방식과 동일하게 적용한다. 지구 내 국공유지는 공공대행자가 선매수해 조합 부담을 덜고 해당 지분만큼 공공주택을 확보할 수 있도록 했다.

조합 운영비는 공공대행자가 대여하고 사업비 조달 시 주택도시기금 등 공공자금과 공공대행자의 보증·지원도 가능하도록 했다. 미분양 발생 시 공공대행기관의 매입 확약, 보상 협의·수용재결 대행, 재건축초과이익환수 50% 감면 등의 내용도 포함됐다.

이지현 주택산업연구원 도시정비실장은 "이런 방안이 시행되면 그동안 공공참여를 기피했던 강남권 등 인기 지역의 재건축뿐 아니라 주민 부담이 컸던 도심 외곽 정비사업도 속도를 낼 수 있을 것"이라며 "대형 건설사 중심이던 정비사업 시장에 중견 건설사의 참여도 확대될 수 있다"고 말했다.