[돈 되는 부동산]역세권 상가, 거리보다 가치를 보라

'몇m 이내, 몇 분 거리' 홍보…실제 이용인구와 편차 보여

▲역세권 상가는 단순 거리기준보다는 향후 가치 파악이 무엇보다 중요한 요소다. 사진은 최근 분양되고 있는 역세권 상가인 인천 남동구 논현역의 '더클라스 프라자'

부동산 침체가 장기화되며 주택보다는 상가와 같은 수익형 부동산 쪽으로 시선을 돌리는 투자자들이 늘고 있다.

하지만 이런 분위기에 편승해 공급이 몰리다 보니 일반 투자자들은 옥석을 가리기가 쉽지 않다고 하소연한다. 때문에 전문가들은 우선 임대 수요가 풍부하고 유동인구가 많은 역세권이나 고정수요를 확보할 수 있는 곳이 좋다고 조언한다.

◇역세권 최고 장점은 유동인구 = 최근에는 역세권의 개념이 많이 흐려진 것이 사실이다. 역세권 상가는 거리기준 분류로 따지면 역으로 부터 짧게는 약 200여m 이내 멀게는 약 500여m 이내의 주변 점포를 의미한다. 또 도보시간 소비적인 분류로는 3분 미만의 초근거리 역세상권과 5-6분 미만의 근거리역세상권, 10분 미만의 중거리 역세상권 등으로 분류할 수 있다.

역세권은 전철·지하철 이용객과 역 주변 유동인구를 고객으로 유입시킬 가능성이 크다는 장점이 있어서 가치가 높게 평가되는 편이라고 전문가들은 입을 모은다. 특히 일반적으로 역과의 거리가 가깝고 환승역 일수록 선호도가 높게 나타나는 모습을 보이는 것 역시 역세권의 특징으로 꼽을 수 있다.

최근에는 역에서 직접 상가로 연결되는 상가도 나오고 있고 역 바로 앞에 위치한 상가들도 분양시장에 많이 등장하고 있다.

주택시장에 비해 나은 편이라고는 하지만 상가시장도 어디까지나 불경기인 만큼 기본적으로 단순한 역세권 상가가 어필하는 분위기보다는 역세권+코너, 역세권+대형 인구유입시설 입점 등‘역세권+&’를 강조하는 현장들이 좋은 반응을 보이고 있다.

상가뉴스레이다 선종필 대표는 “좀 더 발빠른 투자자라면 개통 예정인 역에도 관심을 두는 방법이 있다”며“분당선 연장선(기흥~방죽), 7호선 연장선 (온수~부평구청), 수인선(오이도~송도) 등이 개통예정인 것으로 알려져 있어 관심을 가지되 신규 개통역은 상권이 자리잡는데까지 꽤 오랜 시간이 걸릴 수도 있으므로 이를 감안해야 한다”고 조언했다.

▲서울 마포구 합정동 418-1번지 일원 메세나폴리스몰.

◇향후 투자가치 상승이 관건 = 업계에서는 역세권 상가를 거리에 따라 분류하곤 하지만 거리상으로만 역세상권을 나누는 것은 큰 의미가 없다. 그보다는 해당 역 주변에서 소비의도를 가진 인구가 얼마나 많이 움직이는지가 더 중요한 포인트다.

또한 상가투자자 입장에서는 현재 서울 및 수도권 지역의 역 수만 400개가 훨씬 넘고 앞으로 개통예정인 역도 적지 않음을 감안하면 역세권이라고 다 같은 역세권이 아니라는 사실에 주의해야 한다.

따라서 거리기준에 따른 역세권 정의에 너무 얽매이는 것은 좋지 않다는 것이 전문가들의 의견이다.

이처럼 수도권의 경우 역 수가 많다보니 역간 이용인구 편차도 심하다. 지난 2011년의 경우 서울역의 일평균 승하차인구가 20만명을 넘어섰는데 반해 일평균 승하차인구가 1000명도 안되는 역도 있다. 같은 역이라도 이처럼 이용인구의 차이가 크다는 것을 투자자들은 가장 크게 염두해 두고 살펴야 한다.

물론 통계치인 승하차인원이 모두 상가로 유입되는 것이 아닌만큼 절대적인 기준자료로 삼을 필요는 없다. 예를 들어 어떤 역이 승하차인원이 많지만 그 역은 단순히 승하차 장소로만 이용되고 소비는 주변 역 거대상권에서 행하는 일이 있는데 이럴 경우 소비가 잘 이뤄지지 않는 역세권 상가는 역과 아무리 가깝고 역 이용인구가 가까워도 ‘빚 좋은 개살구’가 될 가능성이 크다.

투자자 입장에서는 단순 정보에 의지하지 말고 투자 전에 해당 역 활용인구 조사와 함께 실제 유동흐름을 면밀히 살펴보는게 좋다.

특히 역 주변으로 개발호재가 있다면 가치상승을 기대해 볼 수 있는 것 역시 주요 체크사항이다. 개발호재라고 한다면 대단지 아파트 입주, 대형 인구유입시설 건설, 공공기관 이전, 대학교 이전 등을 들 수 있는데 역주변에 시내·시외 버스 정류장이 있다면 교통연계작용을 통한 시너지 효과도 가능하다.

상가뉴스레이다 원평연 연구원은 “역세권 상가는 가능하면 퇴근길이나 하교길에 유동인구가 몰리는 입지에 자리잡는 것이 유리하다”며 “이는 아무래도 출근길보다 퇴근길에 구매여력이 높기 때문”이라고 강조했다.

또한 지하철역은 같은 역이라해도 출구별로 이용객 수의 편차가 큰 경우가 많기때문에 해당 역에서 사람들이 가장 많이 이용하는 대표출구를 파악할 필요가 있다.

뿐만 아니라 이용객의 보행동선과 해당 점포의 가시성, 상가과잉여부도 주요 체크사항이다. 역세권에 위치한다하더라도 유동객의 보행동선과 맞지 않거나 눈에 잘 띄지 않으면 상가 활성화가 어려울 수 있고 역세권 주변으로 상가 수가 지나치게 많다면 경쟁구도가 형성되어 수익율 확보가 쉽지 않기 때문이다.

원 연구원은 “상가도 아파트와 마찬가지로 역세권이라는 말에 혹해서는 안된다”며 “역세권이라해도 실제 역과 거리가 떨어져있는 경우도 종종 있기 때문에 반드시 현장에서 체크를 해보는 것이 중요하다”고 조언했다.