[글로벌 싱크탱크 리포트] 亞 부동산 버블 붕괴는 없다?

중국 홍콩 싱가포르 등 아시아 주요국에 대한 부동산 버블 논란이 일고 있지만 실제 거품 붕괴 가능성은 크지 않다는 주장이 제기됐다.

일본 싱크탱크인 미즈호종합연구소(MRI)는 이들 지역의 부동산에 거품이 낀 것은 사실이지만 심각한 붕괴를 초래할 정도는 아니라고 최근 보고서에서 밝혔다.

시장에서는 2009년 시작된 미국의 양적완화를 계기로 풀린 대규모 유동성이 아시아로 흘러 들면서 심각한 부동산 버블을 일으키고 있다는 주장이 제기되고 있다.

양적완화 종료와 함께 미국이 긴축정책으로 선회할 경우 아시아에서 자금이 급속도로 빠져나가 심각한 부동산 버블 붕괴를 초래할 것이라는 우려가 크다.

하지만 MRI는 미국의 금융완화가 실제로 아시아의 부동산 버블을 야기했는지를 분석한 결과, 양적완화를 통한 자금공급은 과잉 유동성을 유발한 일부 요인에 불과했다고 지적했다.

MRI에 따르면 미국 투자자들이 아시아에 투자할 경우, 미국 달러를 팔아 아시아 통화를 사는 과정에서 아시아 통화에 상승 압력이 생긴다.

변동환율제를 도입한 나라에서는 중앙은행이 미 달러를 매입해 통화 상승 압력을 피하게 되는데, 그 대금으로 민간은행에 자국 통화를 지불한다. 이는 통화 공급을 늘려 금리가 하락하는 결과로 이어진다.

변동환율제를 채택한 나라의 경우, 자국 통화 매수세가 시들해질 때까지 금리 인하를 방치할 수 밖에 없다.

홍콩과 싱가포르에서는 이 메커니즘에 의해 2009년에 기준금리가 사실상 제로 수준으로 떨어지기도 했다.

부동산시장의 버블 여부의 판단은 부동산 투자에서 얻는 임대료 수익률과 국채 수익률을 비교하는 방법을 사용하기도 한다. 중국의 경우 지난해 3분기(7~9월)말 10년만기 국채수익률은 3.35%였다.

반면 일부 고급 주택의 투자수익률은 이보다 낮아 부분적으로 부동산 버블이 발생하고 있는 것이라는 진단이 내려졌다.

홍콩의 경우 고급 주택은 버블 상태다. 다만 홍콩이 1990년대에 겪은 심각한 부동산 버블에 비하면 현재의 버블은 미미한 수준에 불과하다는 지적이다.

싱가포르 역시 테라스 하우스의 가격 상승이 과도하긴 하지만 국가 전반적으로 봤을 때 심각한 버블은 아니라고 MRI는 진단했다.

일각에서는 이들 3국의 고급 주택뿐 아니라 일반 주택 가격이 비싸다는 주장이 끊이지 않고 있다.

MRI가 이에 대해 설문조사를 실시한 결과, 이민 세대가 늘어나는데 반해 주택 공급이 수요를 따라가지 못하기 때문인 것으로 확인됐다. 기존 수요에다 이민 수요가 겹치면서 공급이 달리고 있다는 것이다.

MRI는 미국 금융완화가 아시아의 부동산 버블을 초래하고 있다는 논란은 홍콩과 싱가포르 일부에만 해당되며, 3국 모두 심각한 부동산 버블은 발생하지 않을 것이라고 평가했다.

MRI는 중국은 은행 감독 부실로 버블이 팽창할 가능성도 배제할 수 없는만큼 예의주시해야할 것이라고 덧붙였다.

홍콩과 싱가포르는 부동산 거품이 빠져도 은행의 자기자본이 충실해 금융 시스템이 심각한 피해를 입지 않겠지만 중국은 은행 건전성이 부실해 공적자금 투입이 필요할 수도 있다고 MRI는 강조했다.