[진단] ③ 美 부동산 시장 언제 회복하나

(편집자주: 미국 부동산시장과 금융권이 출렁이고 있다. 주택금융시스템에 대한 근본적인 회의감이 대두되면서 정치권 역시 촉각을 곤두세우고 있는 양상이다. 은행의 주택차압과 관련된 부적절성이 대두되면서 전반적인 시스템 개선 주장도 제기되고 있다. 3회에 걸쳐 미국 부동산금융 사태를 분석한다)

<글 싣는 순서>

① 벼랑끝 美부동산시장...주택금융시스템 붕괴 우려

② 오바마 부동산 대책 ＇백약이 무효＇

③ 美 부동산시장 회복은 언제?

미국의 부동산 시장이 좀처럼 침체에서 벗어나지 못하고 있다.

높은 실업률과 모기지 상환 부담, 서브프라임 모기지 사태와 글로벌 금융위기 당시 겪었던 부동산 가격 급락 등으로 미국인들의 주택구매 의향이 급격히 위축됐기 때문이다.

▲2010년 미국 기존주택 판매와 신규주택 판매 증가율 변동 추이

미국 부동산 시장은 지난해 말과 올해 초 정부의 생애 최초 주택구입자에 대한 8000달러 세제혜택으로 일시적인 회복세를 보였지만 세제혜택 종료와 함께 다시 급격히 냉각되고 있다.

지난 7월 기존주택 판매는 전월 대비 27.2% 급감한 연율 383만채로 15년 만에 최악의 수준을 보였다.

비록 8월 기존주택 판매가 전월 대비 7.6% 늘어나며 넉달만에 증가세로 돌아섰지만 전년에 비해서는 20.1% 감소한 수준이다.

신규주택 판매는 지난 8월에 전월과 동일한 연율 28만8000채(계절조정)로 2개월 연속 사상 최저치를 기록했다.

미국 20개 대도시의 주택가격 동향을 나타내는 S&P 케이스 쉴러 지수도 지난 7월에 전월 대비 0.6% 오르고 전년 동월에 비해서는 3.2% 상승에 그쳐 상승폭이 지난 3월 이후 최저 수준을 보였다.

부동산 경기 하락으로 모기지 금리는 연일 사상 최저치를 경신하고 있다.

미 부동산 정보사이트 질로우닷컴은 대출에 가장 많이 쓰이는 30년 만기 모기지 고정금리가 지난 12일 4.13%를 기록해 통계가 시작된 지난 2008년 4월 이후 최저 수준을 보였다고 발표했다.

모기지 금리 하락에도 불구하고 주택수요는 좀처럼 회복되지 않고 있다.

로열뱅크오브스코틀랜드(RBS)는 최근 보고서에서 “미국 부동산 시장의 침체는 내년까지 계속될 것”이라며 “부동산 시장의 추세는 꾸준한 회복세를 보여도 그 속도는 매우 완만할 것”이라고 내다봤다.

전미부동산중개인협회(NAR)의 로렌스 윤 수석 이코노미스트는 “매우 낮은 모기지 금리가 더 많은 주택수요자를 끌어들일 것”이라면서 “그러나 주택시장 회복속도는 여전히 고용시장과 소비자들의 경기회복에 대한 기대심리에 의존하고 있다”고 말했다.

경기회복세의 둔화와 실업자의 증가 등 경제환경의 불확실성이 주택수요를 억누르고 있는 것이다.

막대한 주택 재고로 인한 공급과잉도 부동산 시장 회복에 걸림돌이 되고 있다.

미국의 공식적인 부동산 재고는 400만채고 이들 재고가 해소되기 위해서는 현재 판매속도를 감안할 때 12개월 이상이 소요될 것으로 추정된다.

NAR에 따르면 공식 재고 이외에 디폴트(채무불이행)이나 차압으로 향후 매물로 나오게 될 이른바 ‘그림자 재고’ 는 공식 재고의 3배인 1200만채나 된다.

모건스탠리의 올리버 장 투자전략가는 “그림자 재고든지 공식 재고든지 문제는 수요보다 공급이 많다는 것”이라며 “집값이 일단 바닥을 친 후 가격이 1~2% 정도 오르기까지는 3~4년이 걸린다”고 설명했다.