코레일 4조5000억 투자에도..건설사들 '생각좀...'

"관심은 많지만 리스크가 크다"

코레일이 랜드마크 빌딩 매입(4조5000억원)이라는 승부수를 던졌지만 용산역세권개발 사업이 정상궤도에 오르기는 쉽지 않을 것으로 보인다.

대부분의 건설사들이 코레일이 요구하고 있는 추가 지급보증에 난색을 표명하고 있기 때문이다. 한마디로 사업에는 관심이 높지만, 지급보증에 대한 부담이 크기 때문이다.

특히 삼성물산이 제외된 상황에서 용산역세권개발(주) 대표 자릴 꿰차고 사업을 주도할 건설사를 찾기는 더욱 어려울 것이라는 게 업계의 시각이다. 따라서 코레일이 사업성 회복의 핵심인 땅값(8조원)을 깎아줘야 한다는 의견이 힘을 얻고 있다.

3일 건설업계에 따르면 코레일은 삼성물산이 제외된 용산개발 프로젝트에 대해 새로운 사업 플랜을 제시해 지급보증이 가능한 외부건설사를 대거 영입한다는 방침이다. 코레일은 외부 건설사들의 경우 새로운 사업성 개선 방안을 파악하기 어렵다고 판단, 이같은 구상을 컨소시엄 외부 건설사들에게 소개한다는 복안이다.

이 계획에는 랜드마크 빌딩 매입을 포함, 분양시 평당 분양가 등 사업성에 관련된 내용이 담길 것으로 알려졌다. 코레일은 새 사업전략을 오는 16일 사업설명회에서 공개할 예정이다.

하지만 건설사들의 입질이 코레일의 예상에 못 미치는 있다. 드림허브 관계자는 "(코레일이나 드림허브가)상당수 건설사들과 접촉하는 것으로 알려지고 있으나 구체적인 움직임이 있는 것은 아니다"라며 "일부 건설사들이 (기존 사업계에서 변경되는 어떤 내용인지) 알아보는 정도"라고 전했다.

이같은 건설사들의 시큰둥한 반응은 9500억원에 이르는 지급보증 부담 때문. 31조원에 이르는 대규모 공사라는 메리트에 대부분 건설사들이 관심을 가지고 있지만 삼성물산 조차도 수익성이 없다고 판단한 사업에 섣불리 나서기 어렵다는 것이다.

외부 건설사를 영입하려면 용적률을 높여 주던가, 땅값을 깎아줘야 한다는 얘기가 나오는 이유다.

시공능력평가 20위권의 H건설사 대표는 "31조원에 달하는 용산사업에 관심이 있는 것은 사실"이라면서도 "2007년 당시보다 부동산 가격이 30%이상 하락했는데 그만큼 수익성이 하락했다고 보면 된다. 전부 분양된다는 보장도 없다"고 잘라 말했다.

대형 건설사도 사정은 별반 다르지 않다. 이번 사업에 참여하지 않은 현대건설, 대우건설은 '사실상 참여불가' 결정을 내린 것으로 알려졌다. 게다가 이미 사업에 참여하고 있는 일부 워크아웃 건설사들은 지분 매각까지 검토하고 있는 것으로 알려졌다.