美 상업용 모기지증권 디폴트율 치솟아

미국 상업용 부동산 담보부 증권(CMBS)의 채무불이행(디폴트) 비율이 기록적인 수준에 이르고 있다고 월스트리트저널(WSJ)이 21일(현지시간) 보도했다.

WSJ은 CMBS 보유자의 손실 확대가 우려되는 한편 건물주와 채권자는 채무 재편 압박에 시달릴 것으로 내다봤다.

신용평가사 피치에 따르면 5360억달러 규모의 CMBS 관련 채권 중 11% 이상이 올해 안에 60일 이상 연체될 것으로 전망된다. 연체율은 최근 1년 새 급등해 현재 7%대에 달하고 있다.

이는 임대료 수입이 줄면서 건물주의 대출금 상환이 어려워진데다 CMBS 신규발행 시장이 마비상태에 있기 때문에 만기를 맞은 채무 차환도 불가능하기 때문으로 풀이된다.

골드만삭스와 로열뱅크오브스코틀랜드 산하 그리니치캐피털의 경우 2006년에 조성한 42억달러 규모의 CMBS는 심각한 문제를 안고 있다는 평가다.

이들 그룹의 CMBS 관련 손실률은 11.7%로 피치의 2006년 분석대상 가운데 최대를 나타냈다.

WSJ은 미 부동산 업계가 버블기 동안 CMBS를 남발한 대가를 지금에서야 치르고 있다고 전했다. 부동산 버블 붕괴 전의 디폴트율은 1%에도 못 미쳤다.

도이체방크의 경우 700억달러에 달하는 CMBS 관련 대출은 채권 회수를 담당하는 특수목적 회사(SPC)에서 관리하고 있다.

도이체방크 애널리스트들은 SPC가 관련 대출의 디폴트를 막기 위해 137억달러 규모의 대출을 조정한 것으로 보고 있다.

그러나 WSJ은 채무 재편이 디폴트나 손실 확대를 막는 데는 한계가 있다고 지적했다.

경기가 회복세를 보이는 가운데 상환기간 연장이나 이자를 감면해주는 식의 채무재편은 CMBS 보유자나 임차인의 손실 확대를 막는 데 도움이 될 수 있지만 디폴트를 면할 수 없는 경우도 있기 때문이라는 설명이다.

미 자산운용사 블랙록의 마크 워너 상무는 “투자회사 서버러스가 보유하고 있는 LNR프로퍼티나 캐나다 연금펀드인 케이스 드 데포 에 프라스만 듀 퀘벡 산하의 CW캐피털은 1990년대 초 부동산 버블 붕괴 시의 시나리오를 그대로 반복하고 있다”고 말했다.

이들 기업은 채무 재편 차원에서 CMBS 관련 대출을 우량과 비우량으로 나누고 있다.

예를 들어 그로스맨 컴퍼니 프로퍼티즈는 1년 전 피닉스의 애리조나 그랜드 리조트를 담보로 받은 대출 1억9000만달러가 디폴트 위기에 처했다.

그로스맨은 기업출장과 관광객 감소로 현재까지 고전하고 있어 디폴트가 불가피한 상황이다.

그러나 그로스맨은 CW캐피털과의 수개월간의 협상 끝에 580만달러의 자금을 조달해 겨우 위기를 모면했다.

그로스맨의 대출은 2가지로 나눠진다. 하나는 골프 코스 2개를 갖춘 640실 규모의 리조트에서 나오는 자금으로 대출금 중 1억달러를 상환할 계획이다.

나머지 9000만달러 규모 대출은 2016년 만기 전까지 지급이 지급이 중단된다.

그로스맨은 채무재편으로 채권 회수를 유예받는 한편 후순위 채권에 대해서는 상환기간 전에 피해를 줄일 수 있게 된 셈이다.

도이체방크 애널리스트들은 건물을 처분하면 손실이 확대될 가능성이 크기 때문에 채무 재편은 CMBS 보유자와 임차인에게 최선의 방법이었을 것이라고 설명했다.

그러나 채무 부담이 경감되었을 뿐 그로스맨의 자금조달원인 리조트의 실적이 나아질지는 미지수라는 점은 부담으로 남는다고 전했다.