[시론] 亞 부동산시장 ‘내년엔 구름속 햇살’

우선 일본은 저금리 기조 덕분에 해외 투자자들 사이에서 계속 인기가 있어, 도쿄와 오사카가 내년도 투자 전망 1, 2위를 차지했다. 일본 자산은 금리 대비 수익률이 괜찮은 편이다. 예전에는 중국으로 향했을 자본의 대안적 투자처가 되었다. 하지만, 현재 해외 투자자들이 거래 경쟁 배경에는 조만간 있을 일본 금리 인상 이전에 자산을 확보하려는 잠재적 정점으로 볼 수도 있다. 일본 자산은 투자수익률 폭이 좁아 투자 부담이 있음에도, 실제로 구매할 만할 자산을 찾기가 어렵다.

호주 시드니(3위)와 멜버른(6위)은 자산 가격이 하향 조정되면서, 해외 투자자들의 관심이 높다. 자산 소유주들은 대출이자율에 맞게 자산 가격을 인하하고 있고 한동안 미매각 상태였던 시드니 핵심 부동산이 주목받고 있다. 대출 금리의 추가 하락, 글로벌 자금 순환의 시작, 거래 증가와 정상화도 전망된다. 그러나 멜버른은 높은 공실률과 상당한 임대료 인센티브가 일반화되어 여전히 어렵다. 30~40% 자산 가격 할인에도 임대료 상승 전망은 미약해 구매자는 여전히 적다. 부동산 가격 바닥이 더 명확해져야 부실자산부터 거래가 될 전망이다.

싱가포르도 강한 투자세로 4위다. 오피스 가격은 타이트한 공급과 인바운드 기업의 강력한 입주수요 덕분에 안정적이다. 하지만 투자수익률이 너무 낮아 자산 매입은 부담된다는 의견도 있다. 올 3분기에 몇 건의 대형 거래로 연간 거래량이 작년 수준으로 증가했지만, 거래량은 여전히 빈약하다.

서울은 6위를 차지해 계속된 경기 침체임에도 해외 매수자들에게 매력적임을 입증했다. 오피스는 높은 점유율로 내년도 임대료 성장 전망에서 4위를 차지했다. 그러나 최근의 임대료 상승으로 추가 인상은 어렵고, 2027년에 신규 공급 물량이 많아, 사이클상 정점으로 보는 시각도 있다. 물류 냉장창고는 공급 과잉으로 부실이 커졌지만, 부실자산을 새롭게 찾는 투자처가 되고 있다. 한국은 일본을 제외하고는 레버리지가 가장 높아 부채비율이 70%대에 이른다. 경기 침체기에 금리가 더 올라 시장이 위축되는 전형적인 부동산 사이클을 겪고 있다.

중국 도시들은 계속 투자 전망 하위권이다. 홍콩과 싱가포르의 대형 개발업체들이 중국 도시에서 활동하지만, 다른 외국 펀드는 경계감이 높다. 중국은 경제 우려와 오피스 공급 과잉 외에도, 거버넌스 개혁이 필요하다. 토지 소유권 갱신, 자본의 반입과 송금, 공정한 경쟁, 주택 시장, 은행 부실 등에서 투명성 개선이 요구된다.

신흥 시장인 베트남과 인도 도시의 자산도 주목받고 있다. 베트남은 중국의 제조공장들을 받으면서 여전히 유력한 후보다. 인도도 관심 대상이지만, 아직 안정화된 투자등급 자산이 부족하다.

내년도 신규 개발 전망에서 상위권 도시들만 긍정적인 평가를 받고 있다. 하지만 건설비 상승, 건설 금융의 가용성 제한, 오피스와 리테일 자산의 잠재적 수요 감소, 입주율 및 자본금 비율 증가 등으로 불확실성은 있다. 따라서 대부분 시장에서 개발 활동이 줄었다. 도쿄도 많은 프로젝트가 보류 중이며 주요 오피스 건설도 비용상승으로 중단 혹은 재구조 중이다.

이처럼 주요 도시들은 공급과 수요의 균형 여부, 금리, 가격 재평가, 입주율, 건설비 등에 따라 투자 전망이 엇갈리고 있지만, 전반적으로 금리 인하 기대감과 더불어 시장은 나아지는 분위기다.