[외환위기 25년] 2금융권 부동산PF 폭증, 부실우려 현실화 되나

▲PF대출 잔액 등 (한국은행)

24일 금융감독원에 따르면 올해 6월 말 기준 여전사(카드·캐피탈)와 저축은행, 보험사(보험사의 경우 올해 3월 말 기준) 등 2금융권의 부동산PF 규모는 79조9000억 원에 달했다. 3년 6개월 전(38조 원) 대비 약 2배 증가한 수치다. 업계에선 현재 이미 80조 원을 넘어선 것으로 추정한다.

부동산 PF 대출은 개발 사업의 가치를 보고 미리 자금을 빌려주는데 개발사업에 차질이 생기면 현금흐름에 차질이 생기면서 대출 부실로 이어진다. 여러 곳에 얽혀 있는 부동산 PF대출 구조상 한곳에서 부실이 발생하면 피해가 커진다.

레고랜드 사태가 대표적이다. 지방공기업인 강원중도개발공사가 레고랜드 건설 자금을 마련하기 위해 부동산 PF 대출을 기반으로 증권사 10곳에서 자산유동화기업어음(ABCP) 2050억 원을 발행했는데 강원중도개발공사가 채무 불이행에 빠지면서 유동화 증권과 연관된 증권사는 물론 개인 투자자들도 피해를 보고있다.

전 업권중 대출 규모가 가장 많은 곳은 보험업계다. 올해 6월말 기준 보험사의 부동산 PF 대출금액은 43조3000억 원으로 전 업종에서 가장 많았다. 2016년 16조5000억 원 수준에서 5년 반 만에 2.6배 증가했다. 보험사들은 저금리 환경에서 자산운용 수익률이 감소하자 지난 몇 년 동안 국내 부동산 PF 대출채권 규모를 빠르게 확대했다.

은행과 저축은행, 증권사 등 다른 금융사들이 당국의 규제로 인해 부동산 PF 대출에 소극적인 사이에 일부 보험사들이 적극적으로 대출에 나선 영향도 있다.

그러나 올해 들어 부동산 시장이 얼어붙으면서 대출 부실 우려가 커졌다. 보험사의 부동산 PF 대출채권 연체율은 지난 2분기에 0.33%로 전 분기 0.05%에서 0.28%포인트(p) 상승했다. 증권사의 부동산 PF 연체율 4.7%나, 카드사·캐피탈사의 0.9% 등에 비해서는 아직 낮은 수준이지만 증가 속도는 가파르다.

보험업계는 전체 운용자산 대비 비중이 적고, 대부분 선순위여서 영향은 제한적일 것이라고 설명한다. 업계 관계자는 “보험사는 투자자산의 위험도에 비례해 자본을 보유해야 하는 특성에 따라, 부동산 PF 내에서도 주로 선순위에 투자하는 것으로 알려져 있다”며 “따라서 특정 프로젝트에 문제가 생길 경우 보험사가 실제로 영향을 받는 것은 보다 후차적일 전망”이라고 말했다

여전사의 올해 6월 기준 부동산PF는 26조8833억이다. 여전사의 부동산 PF는 매년 상승 추세다. 2018년 8조4494억원에서 2019년 10조9327억원, 2020년 14조1577억원, 2021년 19조7277억원으로, 올 상반기까지 4년 6개월만에 무려 3배 이상 늘었다.

부동산PF 대출이 크게 늘면서 연체 잔액과 연체율도 동반 상승세다. 여전사의 올 상반기까지 연체잔액은 2289억원, 평균 연체율은 0.9%다. 지난 2019년만 하더라도 연체금액은 150억원, 연체율은 0.1%에 불과했지만 2년 6개월만에 9배까지 치솟으며 재무 건전성에도 적신호가 들어왔다.

저축은행의 최근 부동산 PF 규모는 10조 원을 넘어섰다. 2016년 3조4000억 원을 기록한 뒤 매년 조 단위 수준으로 늘어 지난해 9조5000억 원, 올 상반기는 10조8000억 원을 기록했다. 연체잔액은 3300억 원 수준이다.

저축은행 관계자는 “저축은행의 경우 2000년대 초에 발생한 ‘저축은행 부실사태’가 부동산 PF로 촉발됐기 때문에 이후 리스크 관리에 만전을 기하고 있다”면서 “부동산PF 건전성을 위한 규제도 생겼고 저축은행의 심사능력도 정교화된 만큼 예전과 같은 위험은 없을 것”이라고 말했다.

금융당국은 금리 인상 등 시장 변동성이 확대되면서 부동산 가격이 하락하는 등 잠재 리스크가 현실화할 수 있다는 점을 우려하고 있다. 이복현 금감원장은 취임 후 2금융권 최고경영자(CEO)들과 만난 자리에서 부동산 PF 대출과 관련한 건전성 강화의 필요성을 언급하기도 했다.

이 원장은 지난 7월 여신전문금융사 최고경영자들과 만날 당시 “금감원은 모든 PF 대출에 대한 사업성 평가를 하는 등 기업 대출 실태를 점검하고 그 결과를 바탕으로 업계와 기업 여신 심사 및 사후관리 모범규준을 마련할 계획”이라고 예고했다.