[2040 서울플랜 Q&A] "한강변 35층 룰 폐지…집값 자극 지적은 '기우'"

▲'2040 서울플랜' 서울형 신 용도지역체계 '비욘드 조닝'(Beyound Zoning) 관련 내용 (자료제공=서울시)

서울시가 3일 향후 20년 개발 계획을 담은 ‘2040 서울도시기본계획’(2040 서울플랜)을 발표했다. 2040 서울플랜에 따르면 ‘한강변 35층 높이 규제’는 사라지고, 도시 경쟁력 강화를 위해 3도심(서울도심‧여의도‧강남) 기능을 고도화한다. 또 지상철도의 단계적 지하화와 수변 중심 공간 재편도 추진한다.

서울도시기본계획은 서울시가 추진하는 각종 개발 계획의 지침이 되는 최상위 공간계획으로 ‘국토계획법’에 따라 설정된다. 서울시는 1990년 법정 도시기본계획을 수립했고 이번 2040 서울플랜은 다섯 번째 계획이다. 8년 전인 2014년에는 ‘2030 서울플랜’이 발표된 바 있다.

Q. 2030 서울플랜과 비교했을 때 2040 서울플랜의 가장 큰 특징은?

A. 2030 서울플랜은 경직적이었으나 2040 서울플랜은 시민의 삶의 질 향상을 위해 유연해졌다. 과거 서울시는 한강변 35층 높이 제한 규제, 용도지역 제한 등 규제가 세분화돼 있었지만 35층 높이 제한 폐지, 비욘드 조닝(새로운 용도지역체계) 등을 도입해 다양한 라이프스타일에 따라 업무, 여가, 상업, 주거 등이 복합화한 도시 공간으로 탈바꿈하겠다는 계획을 세웠다. 또 코로나19를 계기로 디지털 대전환이 가속화하면서 자율주행자 등 새로운 교통 수단 상용화가 빨라질 것을 염두에 두고 미래교통 인프라 확충 등의 내용도 담아냈다.

Q. 비욘드 조닝과 관련해 소개할 만한 해외 사례가 있는지?

A. 뉴욕 등 해외 도시 사례가 있다. 과거엔 주거는 주거스러워야 하고, 상업은 상업스러워야 한다는 기본적 도시 계획 체계가 있었는데 이제 복합적으로 변화하고 있다. 예를 들어 서울 쌍문동 같은 경우 주거 밀집 지역이지만, 앞으로는 주거 공간에 업무와 상업이 들어가 복합화한 도시 공간으로 꾸리겠다.

Q. 주거, 산업 등이 복합화한 비욘드 조닝은 난개발이 될 우려도 있지 않은가?

A. 현재 도시 계획에는 용도와 밀도가 있다. 주거 지역은 주거 지역답게, 상업 단지는 상업 단지에 맞게 짜여있다. 현재 도시계획은 공업, 산업, 녹지 등으로 용도를 구분해 각 지역에 들어오면 안 되는 ‘불허 용도’가 따로 있는데 미래는 우리가 생각하지 못하는 용도들이 생겨날 것이다. 그런 만큼 비욘드 조닝으로 새로운 도시 시스템을 준비하고 극복하자는 의미다.

Q. ‘한강변 35층 높이 규제’를 폐지하면 집값을 다시 자극할 우려가 있다.

A. 전체적인 용적률이 변화하는 게 아니라 높이 제한을 유연하게 바꾼다는 의미다. 높이 제한이 사라지면 높은 건축물과 낮은 건축물을 함께 배치하는 합리적인 배치를 할 수 있다. 결국, 여러 건축물이 슬림해진다는 의미다. 이런 점을 감안하면 부동산 가격을 자극한다는 지적은 기우에 불과하다.

Q. 지상철도 지하화는 예산 문제가 한계로 지적된다. 어떻게 해결할 수 있나?

A. 지상철도 지하화 사업은 매우 큰 예산이 들어가는 사업이나 지하화로 확보한 지상 공간 중 가치가 높은 부분의 이용을 극대화하고, 공공기여 등으로 공공재원 부담을 최소화하면 비용 상당 부분을 해결할 수 있다.

Q. 한강 등 수변과 도시공간 간 경계를 허물어 일체화한 도시 공간을 조성한다고 했다. 특히 여의도, 압구정 등 한강변 대규모 정비사업과 연계해 새로운 도시 공간을 개발하겠다고 했는데 그 시기는 언제쯤인가?

A. 오늘 이 자리에서 말씀드리긴 어렵다.