높아진 전세자금 문턱에 '반전세·월세' 가속화

전세대출 문턱이 높아지면서 세입자의 주거 불안감도 커지고 있다. 금융당국은 9억 원 이상 고가 전세에 대한 전세자금대출 보증 제한을 검토 중이다. 일부 시중은행은 전세대출의 원금과 이자를 함께 갚는 분할상환 조건으로 신규 대출을 진행하는 방안을 논의하고 있다.

시중은행들은 이미 신규 전세대출 심사 기준을 한껏 높인 만큼 세입자의 전세대출 창구는 더 좁아질 수밖에 없다. 일각에선 전세시장에서 밀려난 세입자들은 월세 등 반전세로 내몰릴 수밖에 없어 주거비 부담이 폭증할 것이란 우려도 나온다.

시중은행의 전세대출 옥죄기는 ‘현재 진행형’이다. 금융권에 따르면 KB국민은행은 지난달 말부터 주택금융공사와 SGI서울보증이 보증하는 전세대출에 원금 5% 분할상환을 의무화했다. NH농협은행도 일부 보증기관 전세대출 상품에 한해 분할상환 조건을 적용하는 방안을 검토 중인 것으로 알려졌다.

전세대출 분할상환이 의무화되면 세입자가 매달 부담해야 하는 이자비용은 눈덩이처럼 늘어난다. 만약 세입자가 전세대출액 1억 원을 연이율 3% 조건으로 2년 동안 빌렸다면, 기존 일시상환의 경우 매월 25만 원의 이자만 부담하고 전세 만기 때 1억 원을 상환하면 됐다. 하지만 분할상환의 경우 원금의 5%인 500만 원을 2년간 나눠 갚아야 해 매월 20만8000원을 더한 약 46만 원을 은행에 내야 한다.

금융당국은 전세대출 분할상환 도입은 ‘강제가 아닌 권고사항’이라는 입장이다. 다만 분할상환 대출을 늘린 은행에는 인센티브를 주겠다고 했다. 이에 금융권 관계자는 “금융당국이 분할상환 대출을 늘리라고 사실상 가이드를 준 것”이라며 “은행으로선 전세대출 분할상환을 늘리고 일시상환 상품을 줄일 수밖에 없다”고 말했다.

금융당국은 고가 전세에 대한 대출 중단도 검토 중이다. 방식은 고가 전세보증을 담당하는 SGI서울보증의 대출보증을 중단하는 방안이 유력하다. 고가전세 기준은 고가주택 기준인 9억 원이나 주택담보대출 금지선인 15억 원 사이에서 결정될 전망이다.

전세대출 문턱이 높아지면 실수요자는 전셋값이 더 저렴한 지역으로 옮기거나 아예 전세보다 싼 반전세나 월세를 선택할 수밖에 없다. 이미 서울 내 아파트 반전세 비중은 새 임대차법(계약갱신청구권·전월세상한제) 시행으로 전셋값이 오르면서 급증했다. 이런 상황에 더해 전세대출마저 어려워지면 전세의 월세화는 더 빨라지는 셈이다.

서울부동산정보광장에 따르면 지난달 서울 아파트 임대차 거래 중 반전세 비중은 35.8%로 집계됐다. 지난해 8월 새 임대차법 시행 이전 평균 반전세 비중(28.1%)보다 약 7%포인트(P) 늘어난 셈이다.

특히 고가전세가 몰린 강남구는 반전세 비중이 평균 40%에 달했다. 전셋값이 치솟자 반전세 비중이 급증한 것이다. 중저가 단지가 밀집한 노원구 역시 반전세 비중이 많이 늘었다. 노원구 반전세 비율은 1월 26%에 불과했지만, 하반기에는 30% 선을 웃돌았다. 특히 9월에는 32.5%까지 치솟았다.

송승현 도시와경제 대표는 “고가 전세대출을 제한하면 해당 지역에서 살던 세입자는 외곽으로 밀려나고 그만큼 전세수요는 더 늘어 결국 전셋값을 끌어올릴 것”이라며 “치솟은 전셋값을 감당하지 못한 서민은 월세로 내몰릴 수밖에 없다”고 말했다.