전원주택, 생활의 로망을 찾아서

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파란 하늘과 강가에 고즈넉한 공간에 자리 잡은 별장. 도시에서 가쁜 삶을 살아가는 사람들이라면 누구나 한번쯤은 느껴봤을 로망이다. 현대판 별장 전원주택이 최근 수요자들 사이에 높은 인기를 끌고 있다. 그리 많지 않은 비용으로도 펜션에 못지 않은 별장을 가질 수 있어 주5일 근무 실시와 함께 본궤도에 오른 것이 바로 전원주택인 것이다.

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전원주택이 ‘도시인들의 로망’으로 자리잡아가고 있다. 전원주택은 90년대 후반 서울외곽순환고속도로 개통과 함께 그 찬란한 개막을 시작했다. 하지만 그간 전원주택지는 도시지역과 크게 떨어진 곳이 많았다. 이에 따라 전기, 수도 등 하부시설이 부족하고 편의시설도 이용하기 어려워 ‘계륵’ 신세로 전락한 것이 사실이다.

최근의 전원주택은 이 같은 문제점을 크게 개선했다. 무엇보다 말그대로 ‘아무도 살지 않는’ 전원 속에 들어선 집은 이제 더 이상 존재하지 않는다. 도로와 철도가 가까이 있고, 전기나 가스, 수도 등 기반시설도 잘 갖춰진 곳이어야 전원주택이 들어선다.

또 10여년 전에 비해 우리나라 전원주택 건설업체의 역량도 크게 강화된 상태. 그런 만큼 별장이 아닌, 실제로 주거생활을 모두 영위하기에도 불편함이 없는 곳이 바로 현재의 전원주택이다.

◆'양평-가평 라인' 전원주택 입지 최고...강원지역은 아직 미개발지 감안해야

전원주택이 들어서기에 좋은 위치는 어디일까. 이에 대해 대부분의 사람들은 주저없이 경춘라인을 지적한다. 이른바 ‘MT코스’로 꼽히는 경춘라인은 수려한 자연경관으로 인해 전원주택지로서도 적당할 것이란 게 이 같은 선호의 이유다.

이에 대해 전문가들의 의견도 일치한다. 별장 개념이 있는 전원주택인 만큼 우선 자연경관이 수려해야 하는 것은 당연한 요소. 여기에 앞서 말한 도로, 전기 등 인프라 시설이 주거에 불편함 없이 갖춰진 지역을 찾자면 경춘라인 밖에 없다는 게 이들의 이야기다. 즉 오랫동안 인기 휴양지로 각광을 받은 만큼 타지역에 비해 인프라가 발전돼 있는 것이 경춘라인의 가장 큰 장점인 셈이다.

특히 양평-가평라인은 수상레져와 산악레져, 그리고 대규모 휴양시설도 인접해 있어 별장형 전원주택으로서는 더할 나위 없이 좋은 입지를 갖고 있다는 평을 받는다.

이밖에도 대규모 휴양시설이 있는 곳이라면 인프라 면에서 후한 점수를 줄 수 있는 만큼 전원주택지로서도 적절한 곳으로 지적된다. 이에 따라 경기도 남부 용인 양지면이나 광주시 일대의 남한강수계 지역도 전원주택지로서 높은 인기를 누리고 있다.

이 같은 전원주택 열풍에 따라 곳곳에서 전원주택용 토지를 매각하는 일이 비일비재하고 있다. 하지만 실제 거주면이나 향후를 염두에 둔 투자가치 면에서 아직 적절치 못하다는 분석이 나오고 있어 주의가 요망된다.

이들 지역의 경우 아직 주거지역으로서의 개발이 미진한 곳이 많은 것이 그 이유다. 여기에 기업도시, 혁신도시 등 외부 호재는 땅의 가치에만 초점을 맞춘 것일 뿐 전원주택으로서의 가치와는 별다른 관계가 없는 만큼 이러한 홍보 문구에 집착해서는 안된다는 것이 전문가들의 조언이다.

하지만 강원지역의 경우도 전원주택지로서 높은 가능성이 있다. 바로 경기도 내 전원주택과 달리 농어촌주택으로 분류되는 만큼 세제 혜택이 크다는 것이 그 점이다. 이에 따라 경기도와 인접한 강촌 등 강원도 홍천일대도 전원주택지로서 잠재력이 높다는 평을 받고 있다.

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◆전원주택지는 관리지역 내 농지 매입...자연환경보전지역 등 규제 있는지 확인해야

전원주택 건축을 위해서는 적지 않은 난관이 있는 만큼 이에 대한 정확한 상식도 요구된다. 우선 전원주택을 지을 집터를 마련하는 방법을 알아보자. 전원주택용지를 매입할 때는 대체로 개발사업자가 아닌 개인의 경우 농지(전, 답)을 구하는 게 보통이다. 임야는 소규모 면적으로 나온 매물이 흔치 않아서다.

이때 우선적으로 따져야 할 게 도로의 확보 여부다. 도로와 인접하지 않으면 건축허가가 나오지 않는다. 지적도 상에 표시가 돼 있는지, 현장을 비교해 도로에 문제가 없는 지를 따져야 한다. 더불어 신중해야 할 것이, 토지의 용도다. 집을 지으려면 지목이 대지여야 한다.

따라서 농지나 임야를 대지로 전용해야 하는데, 전용이 가능한 땅은 대게 관리지역 내의 토지다. 농림지역이나 자연환경보전지역 등의 토지를 구입하면 전용이 까다롭거나 아예 전용을 할 수 없는 경우가 많다. 이를 확인하기 위해선 시군청에서 발급하는 토지이용계획확인서를 살피면 된다.

농지를 전용할 때는 ‘농지전용부담금’이라는 비용이 발생하는데, 지난해 농지법 개정으로 과거 면적기준으로 부과되던 부담금이 공시지가의 30%로 바뀌어져 부담이 줄었다. 개인 농지전용 최대 면적은 1000㎡(300평)까지다. 이런 복잡한 과정을 피하기 위해 토목공사와 상하수도, 도로, 전용이 이뤄진 필지를 분양 받으면 되지만, 가격이 높은게 단점이다.

◆재료 따라 땅값, 건축비 천차만별...3.3㎡당 250만~300만원 선 소요

전원주택 건축비에 대해 대부분의 수요자들은 막연한 두려움 같은 것을 갖고 있을 것이다. 현재 전원주택지로 시장에서 거래되고 있는 땅값은 대략 3.3㎡(1평)당 10만~30만원 가량이다.

전원주택지로 인기가 높은 양평~가평라인과 용인 양지면 등의 전원주택지는 3.3㎡당 30만원이 넘는 ‘고가’지역이다. 반면 이보다 선호가 떨어지는 용문 등 경기북부 지역과 화성 등 서남부지역은 3.3㎡당 20만원선. 그리고 강원도와 충청권 등은 3.3㎡당 10만원 대에서 거래되고 있다.

일반적으로 땅의 입지가 떨어지지 않음에도 땅값이 지나치게 싼 경우는 관리지역이 아니거나 이중 삼중 규제가 있는 등 전원주택 건립이 까다로운 곳일 경우가 많다.

땅을 판매하는 조합 등에게 전원주택 건립에 어려움이 없는지, 지어진 후 매각 등은 가능한 지에 대해 꼼꼼히 따져보고 부지 매입에 나서야 할 것이다.

땅값은 큰 차이를 보이지 않고 있는데 비해 주택 건축비는 재료가 천차만별인 만큼 비용도 큰 차이를 보이고 있다. 또 절대적인 건축비용은 아파트 표준건축비 수준인 3.3㎡당 300만~400만원 선으로 결코 낮지 않은 수준을 보이고 있다. 최근에는 전원주택 시공업체가 난립하면서 업체에 따라 250만~300만원 선에 전원주택을 지어주는 업체도 늘고 있다.

집의 형태에 따라 목조주택과 황토집, 통나무집 등으로 구분된다. 전원주택의 대표적인 형태로 지적되는 목조주택은 시공이 비교적 간편하고 기간도 짧아 가장 선호된다. 황토집은 가장 친황경적이지만 흙이 갈라지고 흘러내려 자주 보수해줘야 한다.

◆시공은 비용 부담돼도 전문가 위탁 필요...업체 영세성 따라 도산 위험 감안

시공은 본인이 아예 공사를 진행하는 직접 시공과 전문가를 동원한 직영시공, 시공업체에 전면 위탁하는 3가지 방법이 있다.

DIY(Do It Your self)방식이 선풍을 끌면서 우리나라도 서구의 전원주택 짓기처럼 직접 시공이 인기를 끌었던 바 있다.

하지만 대체로 전문가들은 직접 시공은 피할 것을 조언한다. 얕은 시공 지식으로 인해 대부분이 입주 후 곳곳에서 불편함을 겪게 된다는 전언이다. 공사는 우선 본인이 원하는 방향에 따라 설계를 마치고, 그에 따라 시공사를 선정해 공사에 들어가게 된다.

인허가와 관련해 건축에 돌입하면서는 지자체에 건축허가를 얻어야 한다. 18㎡(60평)을 넘지 않으면 허가가 아닌 신고로 대체된다.

허가는 감리자 선정과 도면 설계로 인해 비용이 약 40% 가량 비용이 상승한다. 업체의 영세성으로 시공 사고가 종종 발생하는데, 이를 방지하기 위해 보증보험에 가입하는 것도 좋은 방법이다.

한 전원주택 전문 시공업체 관계자는 “같은 자재라면 지나치게 저렴한 업체는 분명 날림공사를 할 수밖에 없어 피해야 한다”며 “시공사고를 대비 보증보험을 드는 것도 유념해야 한다고 조언했다.

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◆농어촌주택 비과세 혜택 노려볼 만...기준시가 7천만원 이상 주택 매입 연기

전원주택 마련에 있어 가장 큰 걸림돌은 최근 강화되고 있는 1가구 다주택자에 대한 보유세 및 양도세 중과세 일 것이다.

실제로 99년 이후 법적으로 보호대상이 됐던 임대사업자들도 보유세와 양도세 중과세 강화과정에 피해를 입게 된 만큼 엄연한 ‘세컨드 주택’인 전원주택 보유자에 대한 세금 문제에 신경이 쓰일 수 밖에 없는 것이 사실이다.

하지만 잘 살펴보면 전원주택은 읍면지역 자금 유동성을 위해 정부가 눈을 감아주는 부분도 많은데다 ‘농어촌주택’으로 분류되는 경우도 있어 세금에 대해서도 어느 정도 돌파구가 있다.

농어촌주택이란 첫째, 수도권(서울, 경기, 인천)ㆍ광역시 이외에 소재한 읍ㆍ면 지역 중 도시 지역, 토지거래허가구역이나 투기지역으로 지정되지 않은 곳에 소재해야 한다.

둘째, 대지가 200평 이내이고 주택 연면적이 45평 이내여야 한다. 마지막으로 취득시 주택과 부수토지 가액이 기준시가로 7000만원 이하이고, 일반주택 매도시 기준시가가 1억원 이하인 주택을 말한다.

또 기준시가가 7000만원을 넘는다면 전원주택 사는 것을 내년 이후로 미루는 게 좋다. 정부가 농어촌주택으로 인정되는 주택과 부수토지 가격을 현재 취득시 기준시가 7000만원 이하에서 내년부터는 기준시가 1억5000만원 이하로 높이기로 세제 개편을 추진하고 있기 때문이다. 또 일반주택을 팔 때 농어촌주택 가액기준은 아예 없어진다.