세입자 없는 집 임대등록 시 임대료 상한 밝혀야

▲경기 광주시 남한산성에서 바라본 서울 강남지역 아파트 단지. (뉴시스)

임대사업자가 세입자 없는 집을 첫 임대 등록하려면 앞으로 받을 임대료 상한선을 밝혀야 하는 법안이 발의됐다. 법안이 통과되면 임대사업자가 새 집을 사들여 임대료를 대폭 인상해 내놓는 일이 불가능해진다.

23일 국회와 국토교통부에 따르면 더불어민주당 진성준 의원은 이런 내용을 담은 ‘민간임대주택에 관한 특별법’ 개정안을 대표 발의했다. 이 법안에는 임대료 등을 토대로 임대주택의 부채비율 등을 계산해 등록임대 허용 여부를 결정하는 시스템을 도입하는 내용도 포함됐다.

이 법안은 정부가 등록임대 제도를 대폭 손질한 7·10 부동산 대책 후속 입법이지만 대책에 포함되지 않은 새로운 내용도 포함됐다. 국토부는 이 법안 마련에 관여했고 모든 내용에 동의했다.

법안은 우선 7·10 대책 때 발표한 주택 임대등록제도 개편안 내용대로 4년짜리 단기 임대와 8년 장기 매입임대 중 아파트 임대 유형은 폐기하고 장기 임대의 의무기간을 8년에서 10년으로 늘리는 내용을 담았다. 또 임차인 동의 전제 하에 폐기되는 유형의 임대주택을 중도 말소할 수도 있게 했다. 이 밖에 모든 등록임대에 대해 임대보증금 보증 가입도 의무화했다.

아울러 임대사업자가 등록 신청을 할 때 사업자의 신용도와 임대주택의 부채비율 등을 고려해 임대보증금 보증 가입이 곤란하다고 판단되면 지자체가 등록 신청을 거부할 수 있게 하는 내용도 법안에 추가됐다. 이는 부실 임대사업자 등록 신청을 거부해 주택 등록 후 보증금 사고를 방지하기 위한 취지다.

부채비율은 주택을 등록할 때 이미 임차인이 있는 경우 해당 임대보증금을 포함해 산정한다. 세입자가 없는 새 집은 장차 책정하려는 보증금 상한을 반영하도록 했다. 이러면 임대사업자가 세입자 없는 새 집을 사서 첫 임대료를 대폭 인상하는 것을 막을 수 있다. 법안은 약속한 임대보증금 상한보다 많은 금액을 받으면 500만 원의 과태료를 물 수 있도록 했다.

또 법안은 등록 신청이 들어온 주택이 재개발이나 재건축 등으로 인해 임대의무 기간 내에 없어질 우려가 있는 경우에도 등록을 거부할 수 있도록 했다. 이는 임대사업자가 재개발 등 정비사업이 추진되는 주택을 사서 임대 등록한 후 세제 혜택만 받고, 의무기간 내 정비사업을 이유로 임대 의무를 면하는 사례를 막기 위함이다.

임대사업자에 대한 임대보증금 보증 가입은 법 시행 후 주택을 임대하는 경우부터 적용된다. 다만, 이미 등록된 임대주택은 법 시행 1년 후 임대차 계약을 갱신하거나 새로운 임차인을 받는 경우부터 적용하도록 했다. 기존 사업자도 적용 대상으로 하되, 법 시행 이후부터 임대차 계약이 일어나는 주택에 대해 보증 가입 의무를 준 것이다. 이 법안 내용은 공포 후 즉시 시행된다.

한편, 이 법안은 계약갱신청구권과 전·월세 상한제를 포함한 ‘임대차 3법’과 함께 통과될 전망이다. 여당은 임대차 3법을 이달 임시국회에서 처리할 계획이다.