이지스자산운용 “국내 주택시장, 매매 둔화 시 전세가격↑…전세 제도가 핵심”

(출처=이지스자산운용 리서치센터)

국내 주택시장에서 매매가격이 주춤할 때 전세가격은 상승하는 현상이 나타나고 있다. 전세 제도가 매매가격이 떨어지는 경우 상대적으로 유리한 구조인 만큼, 결과적으론 전세가격이 오를 수록 매매가격도 함께 높아진다는 분석이다.

19일 이지스자산운용은 이같은 내용을 담은 ‘국내 주택시장 분석’ 보고서를 발간했다.

서울 아파트 전세-매매가격 지수를 살펴보면 매매가격 상승이 둔화되는 시기에 전세가격은 높은 상승률을 기록했다. 이어 전세가격이 높게 상승하면 결과적으로 갭투자 요인을 제공해 결국 매매가격을 상승시켰다.

특히 전세 비중이 높고, 월세 대비 보증금 비중이 높은 아파트에서 이같은 현상이 강하게 나타났다. 주택 유형별로는 연립다세대, 단독다가구, 오피스텔 순으로 전세와 매매 간 연관성이 높았다.

보고서는 국내 보증금ㆍ전세 제도에 대한 분석을 통해 이같은 현상을 설명했다. 국내 보증금 제도와 전세 제도는 임대인이 투자금을 줄이는 수단으로 활용된다. 예를 들어 10억 원의 주택을 매매할 경우 자본금 6억 원에 대출금 4억 원으로 주택을 사는 대신, 자본 3억 원에 전세금 5억 원ㆍ대출 2억 원을 더해 구입한다는 것이다.

‘임대료’ 개념에 가까운 해외의 경우와 상반되는 모습이다. 보고서는 해외의 경우 보증금이 월임대료의 1~3배 수준이지만, 국내는 월임대료의 40배 이상, 심지어 보증금만 있는 전세가 일반적이라고 지적했다.

이와 같은 국내 보증금 구조는 주택 매입에 들어가는 돈이 줄어들수록 매매가 상승에 따른 수익률은 늘리는 효과가 있다. 수익은 같지만 투자금이 줄어들어 유리하단 것이다.

문제는 매매가격 상승세가 둔화하는 경우다. 가격 오름세가 주춤할 경우 임대인의 수익은 감소하기 때문이다. 따라서 전세금을 올려 투자금을 돌리거나, 전세금 일부를 월세로 전환해 수익을 보전하려는 ‘반전세’ 구조가 나타나게 된다. 세입자 또한 매매가격이 오르지 않으면 자산가치가 떨어지는 만큼 전세를 선호하게 된다.

이지스자산운용 관계자는 “해외와는 다른 우리나라만의 독특한 전세구조가 매매 및 전세가격의 상승으로 이전되는 것을 방지하기 위해서는 정책적인 측면뿐만 아니라 공급적인 측면에서 고려가 필요하다”고 설명했다.

보고서에 대한 자세한 내용은 이지스자산운용 홈페이지를 통해 확인할 수 있다.