[사설] 전셋값 폭등, 또 어떤 대책 나올지 불안하다

정부의 ‘12·16 부동산 대책’ 이후 서울 아파트 전셋값이 급격히 오르고 있다. 인기지역인 강남과 반포, 잠실뿐 아니라 목동 등의 전셋값 호가가 1억~2억 원 급등하고, 매물이 자취를 감추는 양상이 나타나고 있다. 국지적 현상도 아니다. 부동산114 조사에서 지난 한 주 서울 아파트 전셋값은 서초 0.38%, 강남 0.26%, 강서 0.18%, 성북 0.18%, 강동 0.17% 오른 것으로 나타났다.

예고됐던 부작용이다. ‘12·16 대책’은 공급의 숨통을 막고 집을 사려는 수요도 없애겠다는 조치였다. 투기지역이나 투기과열지구의 시가 9억 원 초과 주택은 주택담보대출 담보인정비율(LTV)을 40%에서 20%로 강화했다. 시가 15억 원이 넘는 아파트는 대출 자체를 금지했다. 내집 마련을 고민하던 실수요자들이 매수를 미루고 전세로 눌러 앉겠다는 경우가 많아지면서 전셋값은 더욱 오를 수밖에 없다. 1주택자 양도세 비과세 요건이 강화된 것도 전세 매물을 잠기게 하고 있다.

그렇지 않아도 재건축초과이익환수제와 분양가상한제에 따른 신축주택 공급 축소가 불 보듯 뻔한 상황이다. 정부의 자사고·특목고 폐지 방침은, 이른바 ‘강남 8학군’ 수요에 불을 질렀다. 공급은 줄고, 전방위적인 금융 규제에 집을 사는 게 어려워지니, 학군과 교통여건이 뛰어난 곳의 전세 수요만 자극할 수밖에 없다. 공시가격 대폭 인상, 종합부동산세 등 보유세율 상향 등도 전셋값을 부추긴다. 보유세가 늘어나면 세부담이 세입자에게 전가되어 온 것은 그동안 부동산시장의 경험이다. 전셋값이 뛸 수밖에 없는 구조다.

앞으로 전셋값 불안은 더 심화할 가능성이 높다. 분양가상한제와 보유세 부담 급증은 재건축·재개발 사업의 위축으로 공급을 줄이고, 청약시장 과열과 대기 수요 팽창으로 이어져 전세 수요만 늘릴 요인이다. 주택 매매가 가로막히면 전셋값이 오르고, 이는 결국 집값 상승을 불러온다.

전세 수요자들은 집을 살 만한 경제적 여건이 안 되는 서민들이다. 정부는 주택보급률이 부족하지 않다고 주장하지만, 서울의 자가(自家) 점유율은 아직 50%에 못 미치는 것이 현실이다. 그만큼 전세가구가 많고, 내집 마련을 위한 수요 또한 넘쳐난다는 얘기다. 문제는 이들이 살고 싶어 하는 지역의 공급이 늘 부족한 데 있다. 정부가 그동안 수없는 부동산시장 안정대책을 내놓았지만 약발이 없는 근본적인 이유다.

전셋값 불안에 또 정부는 추가대책을 준비한다고 한다. 전월세상한제 등 규제 일변도의 조치일 공산이 크다. 실효성도 없고 부작용만 키울 것으로 우려된다. 집주인들이 전셋값을 미리 올려 무주택 서민들을 더 어렵게 할 게 분명하다. 공급을 늘리고 매매를 활성화해야 가격이 내려가는 것이 시장의 대원칙인데, 자꾸 거꾸로만 가고 있다.