위례ㆍ미사ㆍ동탄 신도시 상가 투자 괜찮나?

『최영진 대기자의 현안진단』

아파트 입주가 한창인 전국 대규모 택지지구에서는 상가 분양을 위한 판촉전이 치열하다.

한꺼번에 상가 물량이 쏟아지다보니 서로 투자자를 유치하려고 야단이다.

신도시를 비롯한 대규모 택지지구는 아파트 입주가 시작되면 주변 근린상가 분양이 잇따르고 입주 물량이 어느 정도 차면 근린상업지나 중심상업지역의 대형 상가 공급이 봇물을 이룬다. 도시 조성이 마무리돼 간다는 의미다.

현재 상가 분양경쟁이 뜨거운 지역은 강서구 마곡지구를 비롯해 위례· 하남 미사·화성 동탄 신도시가 꼽힌다.

이들 지역에는 상가 분양 전단지와 현수막이 곳곳에 붙어있고 주요 길목마다 투자자를 유치하려는 판촉 요원들이 북적댄다

일찌감치 분양을 시작한 대형 상가도 미분양분이나 계약 취소 물량을 팔기위해 온갖 판촉전을 펼친다.

특정 지역에서는 상가물량이 홍수 출하되듯 쏟아져 공급 과잉 우려의 목소리가 높다. 극심한 불황인데도 상가 물량은 오히려 늘고 있는 분위기다.

이런 와중에 상가 분양업자들은 저마다 분양만 받으면 큰 돈을 벌 수 있다고 유혹한다. 초저금리 시대에 이만한 수익률이 기대되는 투자 상품 구하기가 어렵다고 큰 소리친다.

이들이 제시하는 투자 전략은 대략 두 가지다.

하나는 상가를 구입해 임대사업을 하는 것이고 또 하나는 분양을 받은 후 완공단계 시점에 분양권을 되파는 전략이다.

임대를 놓을 경우 투자 수익률은 5~6%는 확보된다고 장담하고 있으며 분양권 전매 시에는 보통 5000만원, 인기가 좋은 곳은 1억원 이상의 웃돈을 받을 수 있다고 장담한다.

그렇다면 시장 상황은 어떨까.

상가가 한꺼번에 쏟아지면 임차인 구하기가 쉽지 않아 몇 달째 비어두는 사례도 나오고 설령 임대가 됐다 하더라도 임차인 유치 경쟁이 심해 제값받기가 힘들다.

사업 시행사도 상가 분양을 촉진시키기 위해 임차인이 구해질 때까지 중도금과 잔금을 미뤄 주는 전략을 내 놓기도 한다.

안정적으로 상권이 형성된 곳도 일부 목 좋은 곳을 제외하면 3~4% 대가 일반적이다.

주변에 새로운 상가가 속속 개장돼 공급 과잉에 따른 임대료 하락 현상까지 벌어지면 먼저 오픈한 상가의 임차인이 임대료가 싼 새 상가로 이전하는 사례도 없지 않다.

그만큼 상가 집단지역은 변수가 많다는 소리다.

당초 분양 요원이 제시한 수익률은 허수에 불과하고 투자 수익이 은행이자보다 못한 경우도 나온다.

위례 신도시를 보자.

신도시 남·북을 가로 지르는 트램 라인 주변 건물에 들어서는 상가 분양이 한창이다. 스트리트 몰처럼 가로변에 2층 규모의 트랜짓 몰이 완공된지 1년이 다 됐고 중심상업지역에는 고층 상가건물이 즐비하다. 곳곳에 비어 상가가 깔려 있고 지난해 말 완공된 북 위례쪽 스트리트몰은 공실이 많아 썰렁하다.

1~2년 전에 분양한 상가들은 미분양 물량이 남아 있어서인지 건물이 준공됐는데도 구매자를 찾고 있다.

상가 분양가는 1층의 경우 3.3㎡(평)당 3000만~5000만원 수준이어서 투자금 대비 수익률이 제대로 나올지 궁금하다.

전용면적 33㎡이면 분양면적은 66㎡이 넘어 분양가격이 6억~10억원이 된다는 얘기다.

이런 경우 가용면적 33㎡(10평) 크기에서 올릴 수 있는 수익은 얼마나 될까.

투자 수익률을 5%만 잡아도 연간 임대료는 3000만~5000만원이다. 이를 고려할 때 실제 영업 수익이 적어도 6000만~1000만원이 넘어야 장사하는 사람은 겨우 임대료 수준만큼 이익을 볼 수 있다는 분석이다.

자영업의 업종에 따라 수익률이 다르겠지만 매출의 30%가 순이익이라고 가정하면 연간 매출이 1억~1억7000만원, 월 단위로 치면 800만~1400만원 정도 돼야 자영업자도 한 달에 300만~500만원 정도 이익을 볼 있다는 뜻이다. 이는 8000원짜리 음식을 1000~1750그릇을 팔아야 나오는 수치다. 30일 내내 일한다고 치면 하루 손님이 33~58명은 돼야 한다는 의미다.

실 평수 10평은 주방 4~5평 빼고 나면 손님을 맞을 좌석은 10개 안팎이다.

그만한 가게에서 과연 가능할까.

상가나 업종, 그리고 주인의 사업수완에 따라 상황이 다르겠지만 일반적인 시각에서 볼 때 이를 충족시키기 어렵다는 게 실제 음식점을 운영해 본 사람의 설명이다.

이런 상황은 위례 신도시만의 일이 아니다. 전국 어느 곳에서나 벌어지는 사안이다.

자영업 상황은 매우 어려운데도 상가 분양은 그런대로 잘 되는 모양이다.

일단 상가를 짓게 되면 적어도 준공시점에는 거의 팔린다.

이는 투자자들이 자영업의 경영 상황을 제대로 알지 보지 않고 상가에 투자해서 그렇다.

그래서 하는 말이다.

분양업자 말을 곧이곧대로 믿어서는 안 된다. 인구수를 비롯해 각종 통계수치를 제시하더라도 본인이 직접 진위 여부를 따져봐야 한다.

위례를 비롯해 신도시 지역은 수요에 비해 상가가 넘쳐나는 것은 분명하다.

상가가 많으면 장사가 잘 안돼 임차인 구하기도 힘들다. 임대료를 낮춰서라도 임차인을 찾아야 하는 처지다.

하지만 상가 분양가는 땅값과 건축비가 고정돼 있어 도시권은 별 차이가 없다.

상가 분양가가 의외로 높게 책정돼 있어 투자금 대비 수익률은 생각만큼 나오지 않는다.

더욱이 대출금리가 자꾸 오르는 분위기여서 수익률은 더 떨어진다.