재건축 조합원들의 가장 큰 고민은 결국 ‘어떤 평형을 선택할 것인가’에 맞닿아 있다. 단순한 면적 선택의 문제가 아니라 향후 분담금 부담과 입주 후 기대 시세 사이에서 자산 전략을 결정해야 하기 때문이다.
특히 한강변 재건축 시장에서는 ‘한강 조망’ 여부와 중대형 평형 희소성이 자산 가치에 직접적인 영향을 미치는 핵심 변수로 꼽힌다. 실제로 최근 강남권 정비사업에서는 한강 조망 유무에 따라 수억원에서 최대 10억~15억원 수준의 가치 차이가 거론되며 이른바 ‘한강 프리미엄’이 시장의 절대 기준처럼 작동하고 있다.
이 때문에 시공사가 조합원들의 니즈를 얼마나 정교하게 반영한 설계 전략과 금융 조건을 제시하느냐가 시공사 선정의 핵심 변수로 떠오르는 분위기다.
이런 가운데 포스코이앤씨 가 신반포19·25차 재건축 사업에서 제시한 설계안은 ‘조망 극대화’와 ‘분담금 부담 완화’라는 두 축에 초점을 맞추고 있다는 평가를 받고 있다.
우선 조합원들의 최대 관심사인 한강 조망과 관련해 기존 조합 원안 설계는 한강변 일열에 위치한 아크로리버뷰와 주동이 서로 마주 보는 구조여서 상당수 세대가 틈새 조망 또는 비조망 세대로 분류될 수 있다는 우려가 제기돼 왔다.
반면 포스코이앤씨는 모든 주동을 변전소 방향으로 사선 배치해 동 간 시선 간섭을 최소화하고 개방감과 통경축 확보에 집중했다고 설명했다. 이를 통해 한강 접도 길이를 기존 원안 대비 3배 이상 확대하고, 조합원 다수가 정면 한강 조망을 확보할 수 있도록 설계했다는 것이다.
여기에 정비사업 기준 내 최대 수준인 약 17m 높이의 필로티 설계를 적용해 저층부에서도 한강 조망이 가능하도록 했고, 상층부로 갈수록 세대 수가 늘어나는 ‘트리뷰(Tree-view)’ 구조를 도입해 고층 조망 가치를 극대화했다고 밝혔다.
결국 핵심은 조합원이 어떤 평형을 선택하더라도 ‘정면 한강뷰’ 프리미엄을 최대한 누릴 수 있도록 설계했다는 점이다. 조망 자체가 곧 자산 가치로 연결되는 반포 재건축 시장 특성을 정면 겨냥한 전략이라는 해석이 나온다.
두 번째 핵심은 중대형 평형 확대와 ‘동일 평수 분담금 제로’ 전략이다.
강남권에서는 ‘정면 한강뷰+중대형’ 조합이 가장 높은 희소가치를 인정받는다. 주거 만족도뿐 아니라 향후 매매가 방어력과 시세 상승 가능성이 높기 때문이다. 그러나 현실적으로는 추가 분담금 부담과 중대형 배정 불확실성 때문에 조합원들이 쉽게 선택하지 못했던 것도 사실이다.
포스코이앤씨는 조합 원안보다 중대형 평형 비중을 확대하는 대안설계를 제시한 것으로 알려졌다. 특히 동일 평형을 선택할 경우 추가 분담금이 발생하지 않고, 더 넓은 평형을 선택하더라도 부담을 최소화하는 구조를 제안하면서 조합원들의 선택 폭을 넓혔다는 평가가 나온다.
시장에서는 이 같은 조건이 조합원들의 중대형 선호를 더욱 자극할 가능성이 있다는 분석도 나온다. 조합원 분양가는 일반분양보다 상대적으로 낮은 수준에서 공급되는 만큼, 입주 이후 시세 차익 기대가 더욱 커질 수 있기 때문이다.
세 번째는 조합원 자금 유동성을 고려한 금융 조건이다.
포스코이앤씨 제안에 따르면 추가 분담금이 발생할 경우 입주 시점 일괄 납부 또는 시공사가 금융기관을 연계해 입주 후 최대 6년까지 납부를 유예할 수 있는 구조가 포함된 것으로 전해졌다. 입주 이후 시세 상승 구간에서 분담금을 분산 부담할 수 있도록 설계했다는 설명이다.
또 전 세대에 대한 금융지원금 2억원 조기 지원 방안도 포함되면서 향후 추가 분담금 부담 우려를 일정 부분 완화할 수 있을 것이라는 평가도 나온다.
반대로 평형 축소 등으로 환급금이 발생할 경우에는 관리처분을 위한 조합원 분양계약 완료 후 30일 이내 지급 조건이 제시된 것으로 알려졌다.
업계에서는 이를 두고 “분담금은 최대한 늦추고 환급금은 최대한 앞당기는 구조”라며 “조합원의 현금 흐름 부담을 고려한 금융 설계 전략”이라는 분석도 나온다.
