정부가 다주택자의 수도권·규제지역 내 아파트 주택담보대출(주담대) 만기연장을 원칙적으로 제한하기로 했다. 다만 임차인이 있거나 불가피한 사유가 있는 경우에는 예외적으로 허용한다.
다음은 금융당국의 ‘2026년도 가계부채 관리방안’ 주요 내용을 Q&A로 정리했다.
Q. 이번 대책의 핵심은 무엇인가?
A. 정부는 가계부채 총량관리 기조를 유지하면서 다주택자의 수도권·규제지역 아파트 주담대 만기연장을 원칙적으로 막기로 했다. 대신 임차인이 있거나 법령상 의무가 남아 있는 경우 등은 예외를 두고 토지거래허가구역 실거주 의무도 한시 완화해 매물 출회를 유도하기로 했다.
Q. DSR 확대나 자본규제 강화는 이번 대책에 포함되지 않았나?
A. 이번 방안에는 직접 포함되지 않았다. 다만 금융당국은 DSR 적용대상 확대와 고액 주담대에 대한 자본규제 강화 방안을 별도로 검토 중이며 시장 상황을 보며 추후 발표할 예정이다.
Q. 다주택자는 어떻게 판단하나?
A. 개인과 개인 임대사업자는 세대 기준으로 다주택 여부를 판단한다. 임대사업자는 세법상 부동산 임대업을 영위하면서 주된 영업이 임대업인 경우를 뜻한다.
Q. 만기연장이 예외적으로 허용되는 경우는?
A. 이미 매도계약이 체결된 주택, 어린이집, 준공 후 미분양 주택 최초 매입, 민간건설임대주택, 상속이나 채권보전을 위한 경매참가 등 불가피한 취득, 인구감소지역 소재 일정 가격 이하 주택, 문화재 등이 대표적이다. 그 밖의 사안은 금융회사 여신심사위원회가 개별 판단한다.
Q. 증여받은 주택도 예외로 인정되나?
A. 아니다. 증여는 주택 취득의 불가피성을 인정하기 어렵다고 보고 예외 대상에서 제외됐다.
Q. 중도금·이주비 대출도 만기연장 제한 대상인가?
A. 중도금·이주비 대출은 이번 만기연장 제한 대상에서 빠졌다.
Q. 임차인이 있으면 어디까지 만기연장이 가능한가?
A. 원칙적으로는 4월 1일 기준 유효하게 체결된 임대차계약 종료일까지 허용된다. 다만 주택 매도가 곤란한 경우에는 일정 요건 아래 갱신계약 종료일까지도 허용된다. 예를 들어 4월 16일까지 이뤄지는 묵시적 갱신이나, 4월 1일부터 4개월 이내 종료되는 임대차계약에 대한 계약갱신청구권 행사 등이 해당한다.
Q. 토지거래허가제도는 어떻게 바뀌나?
A. 무주택자가 다주택자 소유 주택을 사기 위해 올해 12월 31일까지 토지거래허가를 신청하고 취득하는 경우, 실거주 의무를 임대차계약 종료일까지 유예하기로 했다. 이에 따라 기존보다 매물 출회 시점이 앞당겨질 수 있다.
Q. 주담대 전입신고 의무도 완화되나?
A. 무주택자가 다주택자 보유 주택을 올해 말까지 매수하는 경우, 전입신고 의무는 ‘대출실행일로부터 6개월’ 또는 ‘임대차계약 종료일로부터 1개월’ 중 더 늦은 시점까지 유예된다.
Q. 사업자대출을 다른 용도로 쓰다 적발되면 어떻게 되나?
A. 1차 적발만으로도 전 금융권의 모든 대출이 3년간 제한된다. 여기에는 사업자대출은 물론 개인사업자의 경우 가계대출도 포함된다.
