강남 3구 매물, 두 달 전 대비 최대 70%↑
“비거주ㆍ임대사업 종료 매물 출회 가능성”
공시가격 상승으로 강남 3구와 용산 등 고가 아파트의 보유세가 50% 이상 뛰면서 세 부담을 줄이기 위한 매도세가 당분간 거셀 것으로 관측된다. 특히 비거주 고가주택 보유자, 임대사업 종료 물건 등을 중심으로 절세 목적의 매도가 이어질 수 있다는 관측이 나온다.
18일 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 이날 기준 서울 송파구 아파트 매물은 5913건으로 집계됐다. 이는 이재명 대통령이 다주택자 양도세 중과 방침을 본격화하기 전인 2개월 전과 비교해 71.7% 늘어난 수준이다. 강남구는 1만453건으로 40.4%, 서초구는 9184건으로 50% 증가했다. 강남 4구로 묶이는 강동구 역시 같은 기간 69.1% 늘어난 4328건이 쌓였다.
고가 주택이 밀집한 용산구도 상황은 비슷하다. 매물은 1833건으로 2개월 전보다 43% 증가했다. 한강 변 선호 지역인 성동구는 2269건으로 85.2% 급증했고, 마포구도 55.5% 늘어난 2280건이 시장에 나와 있다.
이들 지역은 올해 공시가격 상승 폭이 특히 컸던 곳이다. 국토교통부에 따르면 올해 서울 공동주택 공시가격은 평균 18.67% 상승한 가운데 강남 3구는 24.7% 올라 평균을 크게 웃돌았다. 구별로는 강남 26.05%, 송파 25.49%, 서초 22.07% 상승했다. 강동구도 22.58% 올라 높은 상승률을 보였다.
한강벨트 역시 공시가격이 큰 폭으로 올랐다. 성동구는 29.04% 상승해 서울에서 가장 높은 오름폭을 기록했고 용산 23.63%, 마포 21.36%, 광진 22.2% 상승을 기록했다.
공시가격 상승은 곧바로 보유세 부담 증가로 이어지고 있다. 사례를 보면, 서초구 반포동 ‘래미안 원베일리’ 전용 84㎡의 보유세는 지난해 1829만원에서 올해 2855만원으로 56.1% 늘어난다. 강남구 압구정동 ‘신현대9차’ 전용 111㎡도 1858만원에서 2919만원으로 증가한다. 성동구 행당동 ‘서울숲 리버뷰자이’ 전용 84㎡ 역시 307만원에서 475만원으로 54.6% 상승한다.
이에 따라 시장에서는 매물이 추가로 늘어날 가능성에 무게가 실린다. 5월 9일 다주택자 양도세 중과 일몰과 6월 1일 보유세 부과 기준일을 앞두고 절세 목적의 매도가 집중될 수 있어서다. 다주택자뿐 아니라 비거주 고가주택 보유자, 임대사업 종료 물건 등을 중심으로 매도 압력이 커질 전망이다.
1주택자도 예외는 아니다. 공시가격 12억원을 넘는 경우 종합부동산세 과세 대상이 되면서 보유 전략을 재검토하는 움직임이 나타날 수 있다. 올해 종부세 대상자는 지난해보다 약 53.3% 늘었고 이 가운데 85.1%가 서울에 집중돼 있다.
전문가들은 이런 세 부담 증가가 보유 방식 변화로 이어질 가능성에 주목한다. 김효선 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “수입이 없는 고령자를 중심으로 보유를 유지하기보다 증여나 다운사이징을 선택하는 사례가 늘어날 수 있다”며 “향후 공정시장가액비율과 공시가격 현실화율 조정까지 고려하면 보유 전략을 재검토하는 흐름이 확산될 가능성이 있다”고 말했다.
다만 보유세 부담 증가가 시장 전반의 가격 흐름을 바꿀 수준의 매물 확대나 가격 안정으로 이어지기는 쉽지 않다는 분석도 나온다. 우병탁 신한프리미어패스파인더 전문위원은 “현금 흐름이 부족한 일부 보유자를 중심으로 매물이 나올 수는 있지만 전체 시장에 미치는 영향은 제한적일 것”이라고 말했다. 김 위원 역시 “고가 아파트 시장은 대출 규제 등으로 거래 자체가 활발하게 이뤄지기 어려운 구조”라고 덧붙였다.
