상가·오피스텔 계약 해제시 ‘위약금 폭탄’ 주의⋯계약서 특약의 함정

(챗GPT 이미지 생성)

오피스텔이나 상가 분양계약을 해제할 때 계약금만 포기하면 끝난다고 믿는 경우가 많지만, 실제로는 공급가액의 10~20%에 달하는 위약금을 추가로 내야 하는 사례가 잇따르고 있다. 분양계약서에 해제 제한 관련 조항이 있는지 꼼꼼히 살펴야 한다는 지적이 나온다.

11일 법조계에 따르면 민법 제565조 1항은 ‘계약금을 포기하거나 배액을 상환하면 계약을 해제할 수 있다’고 규정한다. 다만 ‘다른 약정이 없는 한’이라는 단서가 붙어 있다.

이 때문에 분양사들은 계약서에 ‘공급가액의 일정 비율을 위약금으로 낸다’는 조항을 끼워 넣는 경우가 있다. 이를 잘 모르고 계약금만 포기하면 끝난다고 생각하다가 수천만 원의 위약금을 부담하게 될 수도 있다.

문제가 된 한 사건의 분양 구조는 ‘관리형 토지신탁’ 방식의 오피스텔 분양이었다. 계약서에는 신탁사, 시행사(실질 분양사), 시공사 등 세 곳이 모두 당사자로 기재돼 있었으나 실제 계약 체결과 해제 통보는 분양대행사 직원이 담당했다.

공급가액 6억 원대의 오피스텔을 분양받기로 한 A 씨는 계약금으로 3070만 원을 냈다. 이후 분양대행사에 ‘계약금을 포기하고 계약을 해제하겠다’고 통보했다.

하지만 계약서에는 ‘중도금 납부기일 이후 해제에는 신탁사 승인 필요’, ‘해제 시 공급가액의 20% 위약금 지급’ 조항이 있었다. 시행사는 “분양대행사 직원에게 통지했더라도 정식 계약 해제 효력이 없다”고 주장했고, A 씨는 소송을 냈다.

1심은 “계약금 포기만으로는 해제 효력이 없고, 특약에 따라 위약금을 부담해야 한다”며 시행사의 손을 들어줬다. 당시 재판부는 “신탁사에는 중도금 납부기일이 지난 뒤 통보했고, 민법 제565조 제1항도 당사자 의사에 따라 적용하지 않을 수도 있는 임의규정에 불과하다”고 판단했다.

반면 항소심은 “분양대행사 직원이 권한을 위임받았으므로 그에게 한 해제 통보는 유효하다”며 해제를 인정했다.

시행사는 ‘공급대금의 20%를 위약금으로 지급해야 계약이 해제된다’고 주장했지만, 법원은 ‘해제 이후 부담해야 할 금전적 의무를 규정한 것일 뿐 위약금을 먼저 내야 한다는 것은 아니다’라며 계약 해제 여부에 대해서만 제한적으로 판단을 내렸다.

이후 시행사는 총공급가액의 20%에 해당하는 위약금 청구 소송을 별도로 제기한 상태다.

통상 부동산 매매계약에서는 매매대금의 약 10%를 계약금이자 위약금으로 정한다. 그러나 오피스텔이나 상가 분양계약에서는 이보다 훨씬 큰 위약금이 부과되는 사례가 많다. 계약 해제 사례가 많은 만큼 특약 구조를 촘촘히 설계한 결과다.

전범진 변호사(전범진 법률사무소)는 “판례에 따르면 분양받은 사람 사정에 의한 계약 해제에 해당하면 위약금을 물어야 하는 게 맞다”며 “대부분의 일반인이 이런 구조를 모르고 계약을 맺는다”고 설명했다.

이어 “법원은 약관 설명이 부족했다는 이유만으로 그 조항의 효력을 쉽게 부정하지 않는다”며 “규정을 꼼꼼히 읽고 주의할 필요가 있다”고 제언했다.