전국 상가 평균 분양가 역대 최고 기록

올해 전국 상가 분양가는 3.3㎡당 평균 2666만원으로 역대 가장 높은 가격으로 나타났다. 이는 지난 2001년(1387만원/3.3㎡) 대비 약 92% 가량 높은 가격이다. 신규 분양물량이 늘었고 상가 임대에 매력을 느끼는 수요자들이 증가하며 분양가 상승에 영향을 준 것으로 볼 수 있다.

2000년 이후 꾸준히 상승하던 상가분양가는 2008년 서브프라임 모기지 사태가 시장침체로 이어지며 하락세로 전환됐다. 위축된 시장은 2년 간 이어지다가 2011년(2511만원/3.3㎡)에 다시 상승세를 나타냈다. 수도권과 지방의 시장 양극화, 주택경기활성화 대책이 큰 효과를 발휘하지 못하면서 시중에 돌던 유동자금이 수익형부동산으로 유입되기 시작했기 때문이다. 이후 주택시장은 큰 전환점을 찾지 못한 반면에 수익형부동산은 큰 위축 없이 소폭의 등락 속에서 꾸준한 인기를 이어갔다. 그러던 중 2014년 2월 26일 주택임대소득과세 방침을 담은 대책 발표로 상가시장으로 발을 돌리는 수요자가 늘고 저금리기조까지 더해지며 2014년 상가 분양가(8월 기준)는 역대 최고치(2666만원/3.3㎡)를 기록했다. 이는 2001년(1387만원/3.3㎡)과 비교해 92% 높고 2013년(2347만원/3.3㎡) 대비 14% 오른 가격이다.

유형별로는 단지 내 상가가 2354만원/3.3㎡, 복합상가 2567만원/3.3㎡, 근린상가가 2801만원/3.3㎡, 기타상가 2838만원/3.3㎡ 순으로 분양가가 높다. 단지 내 상가는 비교적 저렴한 가격으로 높은 임대수익을 낼 수 있어 인기가 높다. 특히 LH 단지 내 상가는 그 인기가 더욱 두드러진다. 연도별로 낙찰가율을 살펴보면 2009년 78%에 그쳤던 평균 낙찰가율은 2014년 176%(8월 기준)로 100%p 올랐다. 낙찰가율이 가장 높았던 단지로는 세종시 종촌동에 위치한 행정중심복합도시1-3생활권M1블록으로 낙찰가율 451%, 11억2000만원에 낙찰된 바 있다.

경매시장에서도 상가 인기는 두드러진다. 대법원경매정보자료에 따르면 2014년 상가 매각가율(감정가 대비 매각가 비율, 8월 기준)은 56.0%로 2009년 이후 최고 수준을 나타냈다. 상가 인기가 늘고 경매 응찰자가 증가하며 매각가 상승을 이끈 모양새다. 경매건수는 줄었다. 2014년 8월 기준으로 경매에 부쳐지는 상가는 4387건으로 2013년(6227건) 대비 약 30% 줄며 매각가 상승에 영향을 준 것으로 보여진다.

상가 분양에 대한 높은 관심과 신규 조성지 위주로 분양물량이 증가하며 상가 분양가를 끌어올렸다. 하지만 최근 행복도시, 판교 등지에서 고분양가 사례가 늘고 있어 수익성 확보가 쉽지 않은 상황이다. 분양가가 높다는 것이 큰 수익으로 연결되는 것은 아니기 때문이다. 높은 분양가는 높은 임대료를 낳게 되고 임대료를 보전하기 위해선 점포 매출이 높아야 하지만 이를 충족시키지 못할 경우 상가 투자를 실패할 가능성이 높기 때문이다.

일부 개발업체는 분양가 상승을 조장하기도 한다. 인기가 높은 1층 분양가를 높여 분양해 나머지 층의 미분양부담을 덜어내려고 하는 것이다. 1층만 분양이 완료되면 사업비를 상쇄할 수 있도록 하기 위함이다. 아이러니한 점은 인근 시세 대비 분양가가 2~3배 높음에도 수요자들은 과감히 계약에 나선다. 최근에는 도면도 보지 않고 계약을 하거나 상가단독주택필지 청약에 많은 사람들이 몰이며 청약일이 연장될 정도로 상가 분양이 과열양상을 띄고 있다.

김민영 부동산114 연구원은 “상가 인기가 치솟는 상황에서 투자자들은 최근의 상가 열풍을 더욱 더 조심해야 한다”면서 “계약 전에는 일대 상권 형성 여부와 유동인구, 교통환경 등을 복합적으로 고려한 후에 투자 여부를 결정해야 한다”고 분석했다.