재건축 개발부담금 어떻게 산정되나

오는 9월 25일부터 관리처분 신청을 하는 단지에 대해 재건축 개발부담금이 부과된다.

하지만 부담금 부과 당국인 건설교통부가 법의 형평성을 위해 법 시행일인 9월 25일 이전에 재건축 추진위가 승인된 단지에 대해서 부담금을 부과하지 않겠다는 방침을 세워 재건축 아파트 보유기간과 매입한 가격에 따라 희비가 엇갈릴 것으로 전망된다.

개발부담금 산정방식을 명기한 '재건축 초과이익 환수에 관한 법률 시행령'에 따르면 재건축 개발부담금 산정 기준은 [준공시 주택가격 - 재건축 추진위 설립시 주택가격 - 각종 개발비용 - 정상 집값 상승분] 이다. 하지만 이경우 법 시행일인 9월 25일 이전 추진위가 설립된 단지는 법에 따른 소급적용 우려가 있어 정부는 기간별로 차액을 배분할 방침이다.

즉 이에 따라 준공시 주택가격에서 추진위 설립시 주택가격, 그리고 각종 개발비용과 정상집값 상승분을 뺀 가액을 다시 시기별로 안분해 올 9월25일 이전의 초과 이익에대해선 환수하지 않겠다는 것이다.

예컨대 2002년 9월 25일 추진위를 설립한 단지가 2012년 9월25일 준공한다고 가정하고, 여기서 초과이익이 약 500억원이 발생한다면 이 조합은 법 시행일 이전 기간(2006.9.25 - 2002. 9. 25)인 4년을 제외한 60%만 부담금을 납부하면 된다.

그리고 조합원에게 부담금을 배분할 경우 조합원은 자신이 얻은 초과이익(시세차익)만큼의 비율을 내면된다.

사업시행일 이전 추진위가 승인된 단지는 각 조합원 별로 준공시점의 주택가격에서 법 시행일 당시의 주택가격을 빼고 여기에 개발비용과 정상상승분을 제한 가액을 모두 합친 수치에서 자신의 수익 비율 만큼을 납부하면 되는 것이다.

이에 따라 위의 단지에서 조합원 개개인이 얻은 수익을 모두 더했을 때 1200억원이 나온다면 2억원의 수익을 올린 조합원이 내야할 부담금은 [(2/1200)*1000(총부담금)]으로 결정된다. 이 경우 부담금은 1억6000만원이 산정되지만 누진율 50%를 적용하게됨에 따라 실제 부담금 납부 액수는 8천만원이 될 전망이다.

시행령에 따르면 각 부담금의 누진율은 ▲3000만원 이하의 경우 0%, ▲3000만~5000만원 10%, ▲5000만~7000만원 20%, ▲7000만~9000만 30%, ▲9000만~1억1000만 40%, ▲1억1000만원 초과 50% 로 정해져 있다.

이같이 재건축 개발이익환수금 산정 방식이 집을 매입할 때의 가격을 기준으로 하지 않고 추진위설립시점을 기준으로 하는 만큼 매입할 때의 가격과 보유기간 등에 따라 큰 폭의 차별화기 진행될 전망이다.

가령 개포주공 13평형을 추진위 이전에 2억원에 매입한 수요자나 최근 6억원에 매입한 수요자나 모두 32평형으로 옮겨간다면 실제 내야할 개발부담금은 동일하게 책정된다.

이 경우 오래 전에 아파트를 매입한 수요자는 더많은 초과이익을 얻게 되는 셈이다. 이에 따라 재건축 아파트를 최근에 오른 가격을 주고 매입하게 된 수요자는 엄청난 부담금을 함께 떠안게 돼 큰 손실을 입게될 것으로 예측된다.

즉 최종적으로 재건축 개발부담금을 납부하는 사람은 최종 보유자인 만큼 늦게 살 수록 자신은 '만져보지도 못한' 초과이익까지 함께 납부해야 되는 것이다. 이에 따라 최근 높은 가격에 재건축 아파트를 매입한 수요자는 큰 손실이 불가피하게 될 것으로 전망된다.

하지만 건교부는 매입시점 시 주택가격을 기준점으로 삼게 될 경우 법률 소급 적용이 된다는 지적을 받을 수 있어 이같은 산정방식을 결정했다고 밝혔다.

건교부 관계자는 "시행령과 시행규칙대로 재건축 개발 부담금을 적용할 경우 매입시 가격에 따라 손실을 입는 수요자가 늘겠지만 부담금 부과 형평성을 감안할 때 어쩔 수 없는 부분이다"라고 말했다.