수도권에서 미분양주택 ‘제로’인 지역은 어디?

올해 4월말 기준 수도권 미분양주택은 2만4292가구로 2008년(09월) 금융위기 이후 최저치를 기록하고 있다. 특히 일부 시·군·구 지역의 미분양주택은 ‘제로’ 수준으로 나타나고 있어 내 집 마련을 위한 관심지역으로 선별할 필요가 있다.

예를 들어 서울 강남구나 동대문구처럼 아파트 분양물량이 상당 수준 있었음에도 불구하고 미분양주택이 전혀 없는 곳들은 주택 수요가 풍부한 지역들로 분류할 수 있다.

26일 부동산114가 수도권 시·군·구 중 미분양물량이 ‘10가구 미만’으로 소량인 지역을 선별한 결과 서울은 9곳, 경기 6곳, 인천 2곳 수준으로 나타났다. 이 중 미분양주택 전혀 없는 ‘제로’ 지역은 서울 5곳, 경기 4곳, 인천 2곳이다.

구체적으로 살펴보면 서울은 동대문구, 도봉구, 금천구, 관악구, 강남구에서 미분양주택이 전혀 없는 것으로 나타났으며 경기도는 과천시, 여주군, 연천군, 포천시에서, 인천은 동구와 옹진군에서 미분양 물량이 없었다.

하지만 단순히 미분양주택이 없다고 주택수요가 많은 지역이라고 단정할 수 없다. 예를 들어 미분양주택이 없는 곳 중 경기도 여주와 연천, 포천 그리고 인천 옹진군은 섬 지역이거나 산으로 둘러싸인 환경이다. 때문에 어업이나 관광을 중심으로 산업이 발달하면서 인구유입이 적고 주택 수요도 적은 곳으로 볼 수 있다. 또한 경기도 과천처럼 재건축사업 여파로 최근3년(2011~2013년) 사이 공급량이 전혀 없었던 곳들은 미분양주택이 없는 것이 당연한 경우이기 때문이다.

따라서 미분양주택이 10가구 미만으로 적은 시∙군∙구 지역 중에서도 최근 3년 사이(통상적으로 분양 이후 입주까지 2~3년 소요됨)에 일반분양 물량이 상대적으로 많았던 서울 강남구나 동대문구, 경기도 안성시가 주택에 대한 대기수요가 풍부한 곳들로 분류할 수 있다. 특히 강남구의 경우는 최근 3년 동안 일반분양 물량이 4838가구나 쏟아졌음에도 불구하고 미분양주택이 단 한 채도 없어 ‘명불허전’의 인기가 여전한 상황이다.

윤지해 부동산114 선임연구원은 “실수요자의 경우 공급량 대비 미분양 물량이 적은 위의 지역을 관심대상으로 선택하면 풍부한 대기수요에 따라 가격의 하방경직성 확보에 상대적으로 유리한 환경이 기대된다”고 조언했다.

역으로 건설사의 경우는 주택공급 계획 시 해당 지역의 과거 공급량과 수요(미분양 소진)에 대한 평가를 통해 미분양 발생의 위험요인을 사전에 줄일 수 있다.