10년 공공임대주택에 공공임대리츠 방식 도입…2017년까지 최대 8만가구

정부가 2017년까지 최대 8만 가구의 10년 공공임대주택을 공급한다. LH의 기존 임대주택공급 방식과 함께 공공임대리츠 모델 등을 통해 민간 자본을 최대한 끌어들이는 방식이다.

국토교통부는 26일 임대시장 선진화 방안의 일환으로 리츠를 통한 임대주택 공급 활성화 방안을 발표했다. 국토부가 이번에 리츠를 활용한 임대주택 공급방안을 마련한 것은 경제성장 둔화와 주택시장 구조변화로 기존의 임대주택 공급 시스템이 더 이상 작동하기 어렵다고 판단했기 때문이라고 설명했다. 특히 최근 들어 경제성장 둔화와 주택시장의 장기침체, LH 부채 누적 등으로 인해 공공과 민간 부문의 이러한 임대주택 공급 메커니즘이 더 이상 작동하기 어렵게 되었다는 것이 국토부와 관계 전문가의 인식이라고 배경을 전했다.

이에 정부는 '공공임대 리츠'와 '민간제안 임대리츠'를 활용한 새로운 방식의 임대주택 공급모델을 마련한다. 공공임대리츠 방식을 보면 먼저 10년 공공임대주택을 건설할 리츠(부동산 투자회사)에 주택기금이 LH와 함께 출자를 한다. LH와 회계가 분리된 별도의 리츠가 만들어져 LH의 임대주택 용지를 사들인 뒤 임대주택을 지어 임대사업에 나선다. 기업형 임대사업인 셈이다.

이 리츠는 주택기금과 LH의 출자(15%), 주택기금 융자(20%), 민자 유치(30%), 보증금(35%)의 지분 구조로 조성된다.

임대료는 공공임대주택 수준으로 책정되고 임대주택 관리는 LH가 맡는다. 임대 기간(10년)이 지나면 일반에 분양하되 팔리지 않으면 LH가 되산다는 매입 확약을 한다. 여기에 LH가 후순위 출자자로 참여해 사업 위험을 떠안는다.

택지는 조성원가 이하(60㎡ 이하는 조성원가의 60%, 60∼85㎡는 조성원가의 85%)로 공급하되 필요하면 추가로 할인해 제공할 예정이다. 국토부는 LH가 직접 임대주택을 짓는 종전의 방식과 리츠 출자를 통한 간접건설 방식을 합쳐 2017년까지 최대 8만가구의 10년 공공임대를 공급한다는 목표다.

민간이 주도하는 임대주택 리츠도 도입된다. 민간이 먼저 사업을 제안하면 주택기금과 기관투자자가 공동투자협약을 맺고 목표수익률 등을 담은 사업계획서를 심사해 투자 여부를 결정한다. 투자가 확정되면 주택기금은 모(母)리츠에 출자하고, 다른 협약 참여자는 자(子)리츠에 출자하거나 융자해 주택임대 사업을 벌인다. 특히 주택 가격이 상승하지 않아도 요구 수익률을 달성할 사업을 선별해 투자할 수 있다.

민간 제안 리츠는 규제 완화, 세제 혜택 등의 당근도 마련하기로 했다. 주식의 공모·분산 의무를 면제받을 수 있는 요건을 완화(임대주택 투자 비율을 총 자산의 전부에서 50% 이상으로 완화)하고 상장 기준도 완화(실물 부동산의 70%→리츠 주식 등을 포함해 70%)된다. 임대주택 리츠에 부동산을 현물 출자하면서 리츠 주식을 받으면 지금은 주식을 받을 때 양도소득세를 내야 하지만 앞으로는 이 주식을 처분해 양도세를 내도록 과세 시기를 늦출 계획이다. 다만 이는 공시가격 6억원 이하, 전용면적 85㎡ 이하의 임대주택에 총 자산의 50% 이상을 투자한 리츠의 경우에만 해당된다.