서울 재건축 아파트값 하락은 대내외 악조건 겹친 탓

서울시 강남권 일대 재건축 아파트값이 폭락한 이유는 대내외 경기 침체 등의 악조건들이 겹쳤기 때문으로 분석됐다. 또 재건축 단지의 조합원들과 정책의 부조화와 각종 규제도 해당 아파트 가격하락에 영향을 준 것으로 보인다.

부동산전문가들은 재건축 아파트값 하락을 비롯한 부동산시장의 침체기는 오는 3월까지 지속될 것으로 내다봤다. 이들은 또 취득세 감면 연장과 양도세 폐지는 물론 주택거래 활성화에 대한 강력한 정책이 시행돼야 한다고 목소리를 높였다.

부동산114에 따르면 강남과 서초, 송파, 강동 등 강남권 4개 자치구의 재건축 아파트 값은 지난해 말 기준으로 1년 전에 비해 9.59% 하락했다.

또 서울부동산정보광장에 따르면 강남구 대치동의 은마아파트(공급면적 101㎡)의 실거래가가 7억원 아래로 떨어졌다. 2006년 실거래가 공개 이후 최저치다.

이 아파트를 비롯해 개포주공3단지(36㎡)와 강동구의 둔촌주공1단지(25㎡), 고덕주공2단지(48㎡)도 지난해 1월보다 같은해 12월과 올해 1월에 매매가격이 각각 1억원 이상 하락했다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 이에 대해 “글로벌 경기침체와 가계대출 등의 문제로 구매력이 살아나지 않고 주택거래 활성화를 위한 정책 시행여부도 다음 달로 미뤄지면서 재건축 아파트 매매가 하락이 나타났다”고 말했다.

함영진 센터장은 “전임시장과 후임시장이 재건축 같은 정비사업을 바라보는 시각이 다르다. 또 이번 사업을 전수조사를 통해 진행하다보니 시간이 지체되고 주택경기에 대한 불확실성이 커지면서 이 같은 사태가 발생했다”고 강조했다.

그는 이어 “정부는 주택거래 활성화를 위한 뚜렷한 방안을 제시해야 한다. 취득세 감면 연장을 추진하고 양도세 및 다주택자 중과세, 청약가점제 폐지 등도 실시해야 한다”고 조언했다.

다른 전문가는 조합원과 재건축시장의 이해관계가 맞지 않는 점도 아파트값 하락을 부추기고 있다고 지적했다.

정태희 부동산써브 컨설팅 팀장은 “재건축 정책이 조합에서 원하는 대로 이뤄지는 것은 아니다. 서로의 이해 조건이 맞지 않다보니 사업진행이 느려지고 이에 따라 아파트가격도 자연스럽게 하락한다”고 설명했다.

정 팀장은 또 짓기만 하면 수익이 발생하던 예전 재건축시장과 달리 현재는 찾는 수요자들이 없어 이윤을 창출할 수 없는 점도 재건축 아파트의 가격을 떨어뜨리고 있다고 밝혔다.

안소형 닥터아파트 리서치연구소 팀장도 “재건축 규제 강화되면서 사업 추진이 부진했고 취득세 감면연장안 시행이 연기되면서 재건축 아파트값이 떨어졌다. 기존 정책으로는 한계가 있는 만큼 새 정부 출범이후 뚜렷한 활성화대책이 나와야만 이 같은 아파트시장 가격 하락세에서 벗어날 수 있다”고 말했다.

그는 새 정부가 출범한다고 해도 당분간은 시장의 큰 변화는 없을 것이기 때문에 오는 3월까지 아파트시장 침체는 이어질 것으로 전망했다.

한편 청약가점제란 실수요자 중심의 주택공급을 위해 무주택기간, 부양가족 수, 청약통장가입기간을 점수로 계산해 분양주택의 당첨자를 선정하는 제도로 2007년 9월부터 시행되고 있다. 그러나 현재 7만가구가 미분양인 점을 감안하면 이 제도는 주택거래 정체를 초래한다는 우려가 나오고 있다.