리모델링 일반분양시 분양가 상한제 적용

아파트 리모델링 사업시 일반분양 주택의 분양가에 분양가 상한제가 적용되고, 재건축과 같은 관리처분방식도 도입된다.

25일 국토해양부에 따르면 정부는 리모델링 사업으로 발생하는 일반분양분 아파트의 분양가가 주변 시세를 자극하지 못하도록 제한할 필요가 있다는 판단에 따라 일반분양 가구수가 20가구 이상일 경우 재건축 사업처럼 분양가 상한제를 적용할 방침이다.

이는 강남권을 중심으로 리모델링의 일반분양가를 지나치게 높여 주변 시세를 자극하거나 재건축처럼 초과이익을 환수하지 않는 상황에서 조합에 지나친 특혜(이익)를 차단하기 위한 것이다.

일반분양분이 최소 20가구 이상 나올 수 있는 200가구 이상의 단지가 분양가 상한제 대상이 될 전망이다.

그러나, 택지비는 분양가 상한제의 감정가로 하더라도 표준형 건축비는 신축 기준으로 산정한 것이어서 리모델링 아파트의 일반분양가에 적용하기 위해서는 별도의 기준이 마련돼야 한다.

국토부 관계자는 “리모델링 일반분양에 대한 구체적인 분양가 산정 방식이나 청약통장 사용여부와 같은 분양 방법 등은 실무적인 검토를 추가로 거쳐야 한다”며 “관련 시행령, 지침 등을 만들면서 조합이 혼란스럽지 않도록 가이드라인을 만들 계획”이라고 말했다.

리모델링의 관리처분 내용도 달라질 전망이다. 앞으로는 일반분양에 대한 분양가 책정과 조합 수입, 가구분할에 따른 대형 주택형의 지분변동 등을 따져 추가분담금을 정하는 등 재건축 형태의 관리처분방식을 취하게 될 전망이다.

종전에도 관리처분 절차가 있었지만 리모델링에 따른 공사비를 조합원끼리 적절히 배분하고 사업을 정산하는 것이 주된 내용이었다.

다만 재건축·재개발 사업의 ‘현금청산’은 허용하지 않기로 했다. 리모델링은 조합원이 자기 집을 고쳐 쓰는 개념이라는 뜻에서다.

이런 가운데 이번 법안 심의 과정에서 전용면적 85㎡ 이하 중소형 주택에 대해서만 면적을 40%까지 늘릴 수 있도록 하고, 85㎡ 초과 대형은 현행 30%로 유지함에 따라 형평성 논란도 제기되고 있다.

대형 아파트만 30%로 제한된다면 중소형과 대형이 섞여 있거나 대형만 있는 단지는 불만이 커질 수 밖에 없다는 것이다.

가구수 증가에 따른 인구 과밀과 기반시설 부족 등의 부작용도 우려된다. 리모델링 조합원수가 1000명이라면 최대 100가구가 더 늘어나지만 도로 등 기반시설을 추가로 설치하거나 부담금을 더 내는 것은 아니기 때문이다.

국토부 관계자는 “신도시의 경우 인구가 늘어도 기반시설 용량에 여유가 있는 것으로 안다”며 “가구수 증가에 따른 기반시설 문제는 도시계획심의를 거쳐 판단하도록 할 계획”이라고 말했다.