[부동산세무칼럼]부동산 교환으로도 절세 가능

Q. 김부자씨(53·가명)는 본인 소유의 대지 A를 이경제씨(55·가명)가 가진 대지 B와 교환하고자 한다. 공정한 가격 산정을 위해 감정평가법인 2곳에서 각각 감정평가를 받았다. 대지 A의 감정평가 평균액은 10억, 대지 B는 8억이다. 김씨는 이씨에게 대지 A를 주는 대신 이씨로부터 대지 B와 현금 2억을 받고자 한다. 전략적으로 교환거래를 하면 절세할 수 있을까?

A. 재산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 재산이 유상으로 사실상 이전되면 재산을 처분한 것으로 본다. 따라서, 김씨는 대지 A를 10억(=8억＋2억)에, 이씨는 대지 B를 8억(=10억－2억)에 처분한 것으로 봐서 양도소득세를 내야 한다.

그렇다면, 부동산 교환을 통해 절세가 가능할까? 대지 A와 B는 건물이 없어 비사업용 토지에 해당되어 60%의 양도세율을 적용 받는다. 그러나, 2010년 12월 31일(2012년 말까지 연장 예정)까지 처분하면 한시적으로 일반 양도소득세율(6~35%)을 적용 받을 수 있다. 5년 전에 김씨가 대지 A를 4억에, 이씨가 대지 B를 3억에 각각 샀다면 이번 교환 거래시 김씨는 2억1400만원, 이씨는 1억7500만원의 세금을 내야 한다.

만약, 60%의 양도소득세율을 적용 받는다면 김씨는 3억9500만원, 이씨는 3억2800만원이나 세금을 내야 한다. 한시적인 양도세율 인하 기회를 이용해 김씨는 1억8100만원(=3억 9500만원－2억 1400만원), 이씨는 1억5300만원(=3억 2800만원－1억 7500만원)이나 절세할 수 있다. 또한 2010년 12월 31일(2012년 말까지 연장 예정)까지 취득한 부동산은 향후 처분할 때 양도소득세율이 60%로 인상되어도 일반 양도소득세율을 적용 받을 수 있다.

반면, 김씨는 대지 B를 취득하면서 3680만원, 이씨는 대지 A를 취득할 때 4600만원의 취·등록세를 내야 한다. 결론적으로 김씨는 1억 4420만원(=1억 8100만원－3680만원), 이씨는 1억 700만원(=1억 5300만원－4600만원)의 절세가 가능하다. / 박상철 신한은행 PB고객부 세무사 cta92@naver.com