부자들의 부동산 절세 노하우

억 소리 나는 부자들은 최고의 투자 노하우를 가진 사람들이 대부분이지만 투자 못지않게 중요시 여기는 것이 바로 절세 노하우다.

특히 요즘 같은 저금리 시대에는 절세는 최고의 재테크 수단이다. 그래서 세(稅)테크는 부자들에게 자산을 지켜주고 불려주는 필수요건이다. 부자들이 1%의 이자율보다는 1%의 세금에 더 민감하다는 말도 그래서 나온 것이다.

특히 부동산 자산을 보유한 사람들은 그들만의 부동산 절세 노하우를 갖고 있다. 신한은행 PB고객부 박상철 세무사는 “부동산 절세는 주로 상속세를 줄이기 위한 방안”이라며 상속세 절세를 위한 증여 노하우를 다섯 가지로 간추려 소개했다.

◇ 적절한 증여 필요...저평가된 재산을 증여하라= 저평가된 재산을 증여하는 것이 절세가 된다. 시가가 동일하지만 증여재산 평가액이 낮은 경우 증여세 부담을 최소화할 수 있기 때문이다.

재산을 증여할 때 증여재산의 평가는 시가가 원칙이다. 다만 시가를 모를 때 기준시가(개별공시지가, 주택공시가격 등)에 의해 평가한다. 여기서 시가란 증여일로부터 과거 3개월, 미래 3개월(총 6개월)의 기간 동안 증여재산 또는 유사재산의 매매사례가액, 2 이상의 감정평가액, 수용가액, 공매가액 등을 말한다.

예를 들어 10억원 상당의 아파트를 증여할 경우 일반적으로 유사매매사례가액이 존재하는 경우가 흔하므로 시가 평가를 해야 한다. 그러나 동일한 10억원 상당의 상가나 토지 등을 증여할 경우에 시가가 없어 개별공시지가 등에 의해 평가를 할 수 있다. 동일한 가치의 재산을 증여하면서도 세부담을 최소화할 수 있다.

◇ 상황에 맞는 증여 방식을 선택하라= 단순증여와 부담부증여가 있는데, 상황에 따라 유불리가 달라진다. 부동산만을 증여할 경우는 단순증여에 해당된다. 그런데 부동산을 증여하면서 증여하는 부동산을 담보로 한 증여자(재산을 주는 자)의 채무를 수증자(재산을 받는 자)가 인수하는 것은 부담부증여에 해당된다.

부담부증여는 증여재산가액이 채무액만큼 줄어들어 증여세가 줄어든다. 반면 증여자 입장에서는 본인의 채무가 면제되므로 수증자로부터 대가를 받는 셈이다. 이에 따라 증여자는 양도소득세를 내야 한다. 증여를 한다면 단순증여와 부담부증여를 비교하여 유리한 증여 방식을 선택하면 된다.

◇ 세대생략증여를 적절히 이용하라= 할아버지가 손주에게 증여를 하는 경우처럼 한 세대를 건너뛴 증여를 세대생략증여라고 한다. 세대생략증여에 대해서는 일반적인 증여세의 30%가 할증된다. 즉, 일반 증여세에 30%를 추가로 세부담을 해야 한다.

일반적으로 부동산을 할아버지가 자녀에게, 그 자녀가 손주에게 증여를 할 경우에는 두 번의 증여세와 취·등록세를 각각 내야 한다. 30% 할증과세가 되지만 할아버지가 손주에게 바로 증여한다면 한 번의 증여세와 취·등록세만 내면 되기 때문에 세부담이 최소화된다.

예를 들어 할아버지가 손주에게 5억 상당의 상가를 증여할 때(A안)와 할아버지가 자녀에게 5억 상당의 상가를 증여하고 그 자녀가 증여 받은 상가를 다시 손주에게 증여할 때(B안)를 비교해보면 A안이 B안보다 7220만원(1억9120만원-1억1900만원) 절약되는 것을 알수 있다.

◇ 세금납부재원은 할아버지께 받아라= 아버지가 소득이 없는 자녀에게 부동산을 증여하면 증여세와 취·등록세 등의 세금은 증여를 받는 자녀가 자력으로 내야 한다. 만약 자녀가 세금을 낼 수 없어 아버지가 세금을 대신 내준다면 부동산 증여재산가액에 현금 증여까지 합산되어 세부담이 급격히 증가한다. 그 대신 세금납부재원은 할아버지나 할머니부터 받는다면 부동산 증여와 합산이 되지 않으므로 세부담이 적다.

◇ 증여는 한 명의 자녀보다 여러 명의 자녀에게 나눠라= 5억원 상당의 상가를 자녀에게 증여한다고 가정했을 때 1명의 자녀가 100% 증여 받는다면 7600만원의 증여세를 내야 한다. 하지만 2명의 자녀가 각각 50%씩 증여 받는다면 1인당 3100만원, 2인 합산 6200만원의 증여세만 내면 된다.

1인 자녀가 100% 증여를 받는 경우보다 1400만원 절세된다. 향후 증여 받은 부동산을 처분할 경우에도 1인 명의보다는 2인 명의일 경우 양도소득세가 최대 1500만원 정도 절세가 된다.