[집중분석]용산국제업무지구 개발사업 어디로①

“용산에 조성되는 국제업무도시의 성격을 감안해 국내 최고층 빌딩을 건축할 수 있도록 허용했다. 용산에 세계에서 2번째로 높은(105층) 초고층 빌딩이 들어서면 서울의 랜드마크 빌딩으로서 외국인 관광객 유치 및 투자 활성화에 큰 도움이 될 것으로 기대한다.”

서울시가 2007년 3월 '제6차 도시ㆍ건축공동위원회'를 열고 한국철도공사(현 코레일)이 제출한 '용산 국제업무지구 개발안' 심의를 건립할 수 있도록 허용한 뒤 언급한 말이다.

당시 국내 부동산시장은 말 그대로 활황을 이루었고 아파트가격은 하늘 높은 줄 모르고 치솟았다. 건설사들은 앞다퉈 용산 역세권 공사에 참여하기 위해 불꽃 튀는 각축전을 벌였으며 땅 주인이자 출자사인 코레일은 표정관리에 애를 먹었다.

물론 불과 1년 후 발생한 금융위기는 아무도 예상하지 못했다. 컴퍼스를 들고 서울 중심가를 찍으면 두말 할 것도 없이 용산이라며 투자가치가 상당할 것이라는 기대감이 있었을 뿐이었다.

서울시와 개발 과정을 놓고 일부 마찰도 있었다. 하지만 투자가치가 높다는데 이견을 모으면서 합의하는데 성공했고 건설사와 투자자들은 꿈의 도시 용산을 잡기 위한 치열한 경쟁도 마다하지 않았다.

개발사업자 우선협상 선정도 8개월 만에 끝났다. 치열한 경쟁을 한 끝에 삼성물산과 국민연금컨소시엄 등이 선정됐으며 이후 재무적투자자(FI), 전략적투자자(SI), 건설투자자(CI) 등이 모아졌다.

푸르덴셜, KB자산운용, 삼성생명, 롯데관광개발, KT&G, 미래에셋, CJ, GS건설, 현대산업개발, 포스코건설, 금호건설, 롯데건설, SK건설, 두산건설, 삼성에버랜드 등 총 28개 기업들이 투자자로 참여했다.

이들은 곧 꿈의 식물을 뜻하는 ‘드림 허브 컨소시엄’이라는 이름으로 시행사를 설립해 하나로 뭉쳤고, 땅값으로만 8조원을 써냈다. 이 돈을 내고도 초고층 빌딩 등을 지어 팔면 수익을 낼 수 있다고 본 것이다. 이후 전국에서 용산의 땅 값이 가장 많이 뛰었으며, 코레일은 용산역세권의 성공적인 개발을 여파로 공사로 전환한지 3년 만에 흑자를 기록했다.

하지만 그 해 말 누구도 예상하지 못한 미국발 서브프라임모기지 사태가 터졌고 코레일을 비롯한 투자자들의 웃음도 곧바로 사라졌다. 사업 초기 빌딩 구매의사를 밝혔던 글로벌 기업들이 금융위기로 태도를 바꾼데다, 빌딩 등의 매각 가능 금액이 기대를 밑돌면서 수익성에 빨간불이 켜진 것이다.

그러면서 건설투자자와 재무·전략적 투자자 간에 사업비 마련을 놓고 마찰이 생기기 시작했다. 재무·전략적 투자자들은 부동산 개발사업의 관례상 시공사(건설투자자)가 보증을 서는 프로젝트파이낸싱(PF)으로 사업비를 대야 한다는 주장이다.

반면 삼성물산 등 17개 건설투자자들은 건설사만 위험부담을 질 수는 없다는 입장이다. 이 같이 갈등의 골이 깊어지면서 지난 해 3월 31일 드림허브가 납부해야 할 중도금이 미납되는 일이 발생했다.

땅 주인인 코레일은 그해 10월 5년으로 돼 있던 3, 4차 계약금 분납기간을 최장 7년으로 연장하고 계약금과 분납 비율을 낮춰주기도 했다. 이에따라 드림허브는 지난해 말 8500억원에 이르는 자산유동화증권(ABS·자산을 담보로 증권을 발행하는 것)을 발행해 미납금을 해결했다.

위기를 넘긴 드림허브는 궁여지책으로 은행에 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출이라도 받으려고 했지만 최근 미분양사태와 저축은행 부실화 여파로 이마저도 무산됐다. 이로인해 올 3월 냈어야 할 중도금과 계약금 7000억원을 또 연체했다. 최근 건설투자자들이 땅값 납부 시기를 2016년으로 미루고, 용적률을 기존 600%에서 800%로 올려달라고 요구했지만 코레일과 서울시는 불가 방침을 분명히 했다.

물론 이들의 엇갈린 입장은 지금도 팽팽하다. ABS 이자를 내려면 납기만기일인 9월 17일의 두 달 전인 이달 16일까지 투자회사들이 자금조달 계획에 합의해야 한다. 그렇지 않으면 드림허브는 채무불이행에 처하게 된다. 사실상 사업이 무산되는 것이다.

코레일은 오는 16일까지 미납금을 모두 납부하라고 독촉하고 있으며 드림허브 측은 연 17%에 달하는 연체금이 너무 비싸다며 재협상을 요구하며 맞서있다. 용산개발이 무산되면 이 사업을 통해 얻으려했던 36만명의 고용 창출과 67조원의 생산 및 부가가치 유발 효과도 공중분해된다.

하지만 아직까지 대부분의 전문가들은 용산 역세권 개발은 결국 이뤄질 것으로 전망하면서도 이 사업이 지지부진하지 않을까 조마조마한 마음으로 추이를 지켜보고 있다.