전세자금대출보증 1% 늘면 전셋값 2% 넘게 오른다… “주거비 확대 우려”

▲전세자금대출 보증 공급 규모 (자료제공=국토연구원)

24일 국토연구원에 따르면 10월 기준 전국 평균 전세보증금은 2억3000만 원, 수도권은 3억3000만 원이다. 올해 5분위의 순 자산은 2억 원이다. 순 자산 상위 6분위 미만 가구는 가진 돈으로 전셋집을 구할 수 없다는 의미다.

이처럼 임차인이 전세보증금을 순 자산으로 충당하기 어려운 경우 전세 자금을 대출받아야 한다. 전세자금대출은 주택을 담보로 하지 않아 보증 기관의 신용보강이 필수적이다. 이때 전세자금대출보증을 활용하면 전세대출이 가능하다. 임차인으로선 월세 대신 전세로 살 수 있어 주거비가 낮아지는 효과가 있지만, 이로 인해 전세 수요가 증가하면 전셋값도 따라 오를 수 있다.

현재 월세에 사는 가구가 동일한 주택에 전세로 거주하면 평균 9만2000원의 주거비를 아낄 수 있다. 전세자금대출보증 공급이 1% 증가할 때 연간 전셋값 상승률은 2.16%다. 이 경우 전세자금대출보증의 주거비 완화 효과는 8만4000원으로 줄어든다.

만일 전세자금대출보증을 받는 이들이 3.8% 늘어나면 전셋값 또한 연간 8.21% 오르고, 절약 가능한 주거비 또한 6만3000원으로 감소한다. 비아파트 대비 전셋값이 높아 전세자금대출 이자와 보증수수료가 큰 아파트의 경우 오히려 주거비가 7만1000원 증가하는 것으로 나타났다.

전세자금대출 보증 공급 규모는 2019년 약 66조5000억 원에서 지난해 약 104조9000억 원으로 57.7% 증가했다. 2018년 12월 50조4000억 원이던 전세자금대출 보증 잔액은 올 6월 86조3000억 원으로 약 1.7배 늘었다. 같은 기간 전체자금대출은 2배(89조4000억 원→181조1000억 원) 이상 뛰었다.

전세자금대출보증 증가로 전셋값이 오르면 결국 주거비 완화 효과가 사라질 수 있다. 국토연구원은 전세자금대출보증의 공적 역할을 강화할 필요가 있다고 제언한다.

오민준 국토연구원 부연구위원은 “주거비 완화를 위해 마련된 제도인 만큼 전세자금대출보증을 저렴한 전세 주택에 집중하고, 이자율과 보증료 인하 정책의 병행을 통해 주거복지 강화를 도모해야 한다”며 “전세자금대출 증가에 따른 전셋값 상승을 막으려면 중·고가 전세자금대출에 한해 상환능력 중심의 대출 기준 강화를 검토하는 것도 하나의 방법”이라고 말했다.