"자기자본비율 20%로 올려…금융사도 장기임대주택사업 참여" [부동산PF 개선안]

부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 선진화를 위한 제도 개선 방안이 나왔다. 부동산PF 사업의 자기자본비율을 중장기적으로 20% 수준으로 높이도록 유도하겠다는 것이 주요 골자다. 다만 시장 충격이 예상되는 만큼 규제와 제재 보다는 세제 등 인센티브 제공을 통해 사업 참여를 적극 유도하겠다는 방침이다.

정부는 14일 경제관계장관회의 의결을 통해 PF 안정성을 높이고 주택공급은 활성화하기 위한 '부동산 PF 제도 개선방안' 을 국토교통부·기획재정부·금융위원회 등 관계부처 합동으로 발표했다.

이번 PF 개선 방향의 핵심은 현재 현저히 낮은 수준의 PF 자기자본비을 선진국 수준으로 높여 사업성 개선을 꾀하겠다는 것이다. 국내 PF 사업의 자기자본 비율은 약 5% 내외로 30%를 상향하는 미국과 일본 등 선진국 대비 과도하게 낮다는 지적에 따른 것이다.

이를 위해 고금리 대출을 통한 토지 매입보다 토지주가 토지·건물을 현물출자(주주로 참여)하도록 유도하겠다는 방침이다. PF사업(리츠)에 현물출자 시 출자자의 이익 실현 시점을 고려해 양도차익 과세·납부이연 적용을 검토 중이며, 자기자본비율이 높아 보증 리스크가 적은 사업장에 대해서는 PF 보증료를 할인해 주는 인센티브도 고려하고 있다.

아울러 자회사 소유, 간접투자(펀드 등) 등을 통해 은행·보험사 등 금융사드의 장기임대주택사업 참여도 허용한다는 방침이다.

이와 함께 리스크 관리 강화를 통한 자본 확충도 유도한다는 계획이다. PF 대출시 자기자본비율 20%를 기준으로 위험가중치와 충당금을 차등화하겠는 것인데, PF사업의 자기자본비율이 낮을수록 금융회사가 PF 대출에 대해 적립해야하는 자본금‧충당금 비율을 높게 적용함으로써 시행사의 자기자본비율 확충 유인을 제공하겠다는 복안이다.

상호금융과 캐피탈사, 새마을금고 등 리스크 관리체계가 부족한 업권은 저축은행업권과 같이 사업비 대비 자기자본비율 요건 도입 검토 중이다. 사실상 자기자본 비율 20% 미만인 사업자에 대출을 제한하는 방안이다.

금융위는 이와 관련해 내년 상반기까지 금융권 TF 운영하고 업권별 감독규정세칙·PF리스크 관리 모범규준을 개정한다는 계획이다. 다만 시장 충격을 최소화하기 위해 일정기간 유예후 단계적 시행에 나설 방침이며, 시행시기 이전의 PF대출 등에는 소급적용 하지 않겠다고 밝혔다.

강영수 금융위 금융정책과장은 별도 브리핑을 통해 "자기자본비율 20%가 넘지 못하면 투자를 하지 말라는 것이 아니라 위험 가중치와 충당금을 감내할 수 있다면 사업을 해도 된다"면서 "다만 이 과정에서 충분한 사업성 평가를 실시해 보라는 것"이라고 설명했다.

시행 시기와 관련해서는 "시행 시기는 경기 상황에 따라 판단할 계획이다"라며 "일정기간 유예가 있고 단계적 시행과정에서 소급적용을 하지 않기 때문에 부동산과 관련된 자금공급에는 큰 문제가 없을 것"이라고 말했다.