서울시, '정비사업 기본계획' 재정비…허용용적률 인센티브 최대 40%까지 늘린다

▲서울시청 전경. (자료제공=서울시)

서울시가 향후 5년간 정비사업의 방향성을 제시하는 '기본계획'을 손봤다. 2015년 ‘2025 기본계획’ 수립 후 10여 년 만이다. 사업성 보정계수, 현황용적률 인정 등 사업성을 개선해 안정적인 주택공급을 촉진하고 '주거 안정과 주거만족 실현 도시'를 조성한다.

서울시는 사업성 부족으로 추진이 안 되거나 더딘 정비사업을 활성화하고 최신 사회·제도적 변화를 충분히 반영하기 위해 '2030 서울특별시 도시·주거환경정비기본계획(주거환경정비사업 부문)'(이하 기본계획)을 재정비한다고 30일 밝혔다. 이날 주민공람을 시작으로 올해 9월 최종 고시될 예정이다.

기본계획은 주거지역을 대상으로 △주택정비형 재개발 △재건축 △주거환경개선사업의 기본방향을 제시하는 정비사업 부문 최상위 계획이다. 특히 올해 3월 내놓은 ‘재개발·재건축 사업지원’ 중 사업성 보정계수‧현황용적률 인정에 대한 적용 방안도 새롭게 담겼다.

사업성 개선을 통한 안정적인 주택공급을 위해 사업성 보정계수 도입해 현황 용적률 인정, 1·2종 일반주거지역 및 준공업지역 등의 용적률 기준을 완화하고 공공 기여율 등도 합리적으로 개편했다.

사업성 보정계수는 단지 또는 지역 간 사업성 편차를 줄이고 사업성을 높여주기 위해 지가뿐 아니라 단지 규모·가구·밀도 등을 고려해 허용용적에 보정계수를 최대 2.0까지 적용(재개발은 지가만 고려)해 주는 제도다. 서울시는 현재 20% 수준인 허용용적률 인센티브 범위를 최대 40%까지 늘려 사업성을 보전해 줄 계획이다.

사업성에 직결되는 분양가격이 지가에 비례하는 것을 고려해 지가가 낮을수록 보정계수가 높게 산정, 사업성을 높여준다. 재건축의 경우에는 지가가 낮을수록, 단지 면적이 작을수록, 단위면적당 기존 가구 수가 많을수록 높게 산정된다.

일례로 ‘기준용적률 210%에 허용용적률 20%’인 3종 지역에 최대 2.0을 적용하면 허용용적률이 40%로 올라 분양주택이 최대 10%p(분양 275%·임대 25%→ 분양 285%·임대 15%) 늘어나 사업성 개선을 기대할 수 있다.

이미 현행 조례나 허용용적률을 초과해 건축돼 사업성이 떨어지는 단지나 지역에는 현황용적률을 기준용적률(재개발) 또는 허용용적률(재건축)로 인정하는 등의 방안으로 사업성을 최대한 보전해 준다.

다만 사업성 보정계수와 현황용적률 인정 모두가 적용되는 단지의 경우, 허용용적률 산정 시 사업성을 개선해 주는 두 가지 방안 중 유리한 한 가지 방법만 적용할 수 있도록 할 방침이다.

▲사업성 보정계수 도입개요. (자료제공=서울시)

또 열악한 1·2종 일반주거지역 및 준공업지역 중 기존 주거밀집지역의 주거환경을 개선하기 위해 용적률과 높이를 완화한다. 1종 일반주거지역은 4층 이하 높이 규제를 폐지하고, 법령에 따른 높이(필로티 포함 시 6층 이하)까지 허용하며, 상한 및 법적상한용적률을 기존 150%→200%까지 확대해 준다.

그간 허용용적률 10%p였던 2종 일반주거지역은 20%p로 확대하고, 기존에 3종 일반주거지역과 동일하게 적용해 왔던 준공업지역은 법적상한용적률(400%)까지 완화 받을 수 있게 한다.

공공기여 비율은 1단계 종 상향 시 10%로 동일하게 적용토록 조정한다. 임대주택 및 전략용도 시설 도입 시 건축물 기부채납 계수는 1.0으로 완화해 준다.

각종 규제, 주민 반대 등으로 인해 재개발·재건축 추진이 어려운 개발 사각지대에 대해서도 공공지원 확대, 인센티브 연계를 통해 양질의 주택이 빠르게 공급될 수 있도록 소규모정비형 주거환경개선사업(휴먼타운 2.0)을 추진할 계획이다.

아울러 공공성을 확보하기 위한 인센티브 방안도 마련했다. 허용용적률 인센티브 항목을 기존 6가지→12가지로 확대하고, 공공보행통로·열린 단지를 조성하거나 저출산, 초고령화에 대응한 돌봄·고령서비스시설을 설치할 경우 인센티브를 준다.

또 장애인 등을 위한 배리어프리 인증, 층간소음 방지를 위한 바닥 충격음 성능등급에 따른 차등 인센티브도 제공한다.

친환경 건축물, 장수명주택, 우수디자인·수변 친화공간 조성 시에도 인센티브를 주고, 공동주택 안전성능(소방·피난) 개선, 저류지 설치, 도심항공교통 시설 등 설치 시에도 인센티브를 주기로 했다.

기본계획에 정비사업 추진 시 기반시설 입체·복합화 등을 통해 토지 공간을 효율적이고 합리적으로 활용할 수 있게끔 반영했다. 도로 등 기존 기반시설도 해당 구역과 주변과의 연계성 등을 고려해 이전·재배치 등 재구조화를 검토할 수 있도록 했다.

서울시는 6월 13일까지 재정비안 주민공람을 진행하고, 이후 시의회 의견 청취, 도시계획위원회 심의를 거쳐 오는 9월 최종 고시할 방침이다.

한병용 서울시 주택정책실장은 “이번 ‘2030 기본계획’ 재정비를 통해 정비여건이 대폭 개선, 그동안 사업추진 동력이 부족했던 사업장에 숨통을 틔울 것으로 기대된다”며 “기본계획 재정비 이후에도 지속적으로 제도를 손질, 발굴해 시민의 주거 안정과 쾌적한 주거환경을 위해 계속 노력하겠다”고 말했다.