새마을금고도 사업성 평가 포함…브리지론 '4단계' 평가[PF 연착륙 대책]

금융당국이 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)과 관련해 살릴 곳은 살리고 없애야 할 곳은 확실히 정리하는 신속한 '옥석가리기'를 본격화한다. 다음달부터 새마을금고를 평가 대상기관으로 포함하고, 현행 3단계인 평가기준을 4단계로 세분화한다.

금융감독원은 13일 이같은 내용을 골자로 한 부동산PF 사업성 평가기준 개선방안을 발표했다. 부동산PF 시장 불확실성을 해소하고 사업장 재구조화‧자금 선순환 촉진 등 PF시장 연착륙을 위한 조치다.

현행 기준은 PF의 특성과 브리지론 평가기준 부재, 평가지표 관련 선제적 위험관리 한계 등 위험요인을 충분히 반영하지 못하고 구체적이지 않아 실효성이 미흡했다.

금감원은 현재 관리 중인 부동산 PF대출(본PF, 브리지론) 외에 위험 특성이 유사한 토지담보대출 및 채무보증 약정을 추가하고, 대상기관에 새마을금고도 포함한다.

중소금융업권이 부동산 개발 사업 목적의 토지 매입자금 대출 중 유효담보가액(130% 초과) 조건을 충족해 일반대출로 취급한 여신인 토담대와 새마을금고도 포함해 관리형 토지신탁, 공동대출 등도 평가하겠다는 뜻이다. 평가 대상 확대로 부동산 PF 사업성 평가 규모는 약 230조 원 수준으로 늘어난다.

사업성 평가등급은 양호, 보통, 악화우려 등 3단계에서 양호, 보통, 유의, 부실우려 등 4단계로 세분화한다. 기존 악화우려 중 사업성 저하로 사업추진이 곤란한 사업장을 ‘부실우려’ 등급으로 분류하고 충당금을 회수의문 수준으로 적립하도록 해 적극적인 사후관리 유도하기 위한 것이다.

본 PF 중심 평가에서 브리지론에 대한 기준을 신설 하는 등 평가기준을 구체화한다. 사업장 성격에 따라 브리지론 및 본PF로 구별해 브리지론에 대한 평가체계를 강화한다. 각 평가등급별 기준(평가예시)을 PF 사업진행 단계별 핵심 위험요인을 반영한다.

브리지론은 부동산 개발 과정에서 토지 매입 등 초기 단계에 필요한 자금을 지원하기 위해 마련된 고위험·고수익 대출을 의미한다. 아직 분양 수익 등의 예측이 어려운 초기 단계라 위험성이 높다.

최종 평가등급은 한 개 지표가 아닌 다양한 위험요인을 종합적으로 고려하도록 평가해 평가기준의 경직성을 완화할 방침이다. 유의‧부실우려 등급은 평가기준 2개 이상 해당 시 부여하고 대규모 도시개발사업 등 사업의 특수성이 있는 경우 내부 위험관리절차를 거쳐 예외 평가를 허용하는 식이다.

사업성이 부족한 사업장에 대한 사후관리 기준도 강화한다. 금감원은 유의(재구조화, 자율매각 등)‧부실우려(상각, 경‧공매 추진) 사업장에 대한 사후관리 기준을 명시하고, 사후관리 이행사항을 점검키로 했다.

금융회사가 사후관리 계획을 제출하면 금감원이 점검하고 이행 미흡 시 지도한다.

금감원 관계자는 "점검 결과 미흡하다고 판단되면 현장점검에 나서겠다"며 "본PF 사업장, 구조조정 대상 업체 관련 사업장 등에 대해서는 일률적인 경‧공매가 아닌 개별 사정에 맞게 사후관리를 추진할 방침"이라고 말했다.