파랗게 질린 리츠株…美금리인상·中부동산·대출 부담 ‘삼중고’

국내외 부동산 리스크 등 겹악재로 국내 리츠(REITs·부동산투자신탁)가 가시밭길을 걷고 있다.

20일 한국거래소에 따르면 상장 리츠를 중심으로 구성된 ‘KRX 리츠 TOP 10 지수’와 ‘KRX 리츠인프라 지수’는 최근 한 달 사이 각각 7.45%, 7.36% 하락했다. 지난해 같은 기간 각각 5.90%, 3.76% 오른 것과 대조적이다.

같은 기간 개별 상장 리츠의 주가도 하락했다. KB스타리츠(-17.79%), SK리츠(-12.89%), 마스턴프리미어리츠(-11.95%), 미래에셋글로벌리츠(-11.08%), NH올원리츠(-11.03%) 등 대다수 종목이 일제히 하락세다.

리츠는 금리 인상 종결 가능성에 올해 2분기 일시적으로 올랐었다. 5~6월 두 달간 ‘KRX 리츠 TOP 지수’와 ‘KRX 리츠인프라 지수’는 각각 3.98%, 3.08% 오르며 지난해 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 리스크로 부진했던 리츠의 회복 가능성이 커지기도 했다.

다만 최근 G2(미국·중국) 발 금융 불안 속에 국내 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 위기론, 리파이낸싱 (차환) 부담까지 겹치면서 주가가 지지부진한 상황이다.

이미 JP모건은 중국의 대형 부동산개발업체 비구위안이 채권 이자를 내지 못해 디폴트 위기가 커지자, 해당 사태가 중국 리츠의 자금 조달 악순환으로 이어질 수 있다고 경고했다. 이처럼 비구위안 사태가 금융권 전반으로 퍼지며 전 세계 경제 위기로까지 확산하면 국내 리츠도 영향을 받을 공산이 크다.

시장에서는 미국의 기준금리 인상 가능성이 커진 데다 최근 국내 부동산 PF 부실론이 현실화하기라도 하면 리츠가 직격타를 받을 것으로 보고 있다. 하반기 대규모 리파이낸싱(차환이 다가오자 회사채 등 다양한 자금 조달책을 세우며 위기에 대응하는 분위기였는데, 겹악재가 닥쳤다는 것이다.

이미 주가가 크게 하락하거나 증권가에서 목표주가를 낮추는 상장 리츠도 늘고 있다. SK리츠의 경우 최근 이천 SK하이닉스 수처리센터를 매입하며 이목이 쏠리는 듯 했지만, 주가는 부진한 상황이다.

신영증권은 SK리츠의 목표주가를 5800원에서 5500원으로 하향조정했다. 박세라 신영증권 연구원은 “신영증권 판단으로는 (수처리 센터가) 우수한 수익성을 갖춘 자산이나, 특성상 자산가액의 성장성은 다소 제한적이라 판단된다”며 “해당 시설은 반도체 공장 내 수처리센터로 외부로의 매각이 용이하지 않을 수 있다”고 했다.

자산운용사들은 리츠에서 발을 빼고 있다. 미래에셋자산운용의 경우 한화리츠를 꾸준히 사들여 16.46% 보유 중이었는데, 최근 지분 비중을 16.36%로 줄였다.

한편 주가 하락에 주주 달래기에 나선 리츠도 있다. 제이알글로벌리츠를 운용 중인 제이알투자운용은 최근 주가 부진에 대한 분석과 배당 추가 증액 가능성 등을 시사한 주주서한을 홈페이지에 게시했다.

제이알투자운용 측은 주주서한에서 “건강지수 상승 등에 힘입어 파이낸스 타워 대출연장 전까지의 기간 중에는 현재의 연 380원 배당에서 추가 증액도 일부 가능한 상황”이라며 “주요 중앙은행들과 연구기관들이 예측하는바 현재의 인플레이션과 금리 수준이 장기적으로 지속가능한 것은 아니기에 시장의 분위기가 결국에는 반전되리라 기대한다”고 했다.