[단독] 서울시 “민간 공공시설 기부채납 시 용적률 인센티브 더 늘린다”

▲서울 아파트 밀집지역 전경 (이투데이DB)

서울시가 민간의 공공시설물 설치 및 기부채납 활성화를 유도한다. 지구단위계획 수립 시 공공시설물을 설치해 기부채납하면 상한용적률 인센티브를 더 늘려주는 방식이다. 최근 서울시가 용적률을 높여주는 방식으로 민간에 기부채납을 유도하는 방식을 적극적으로 활용하고 있다.

2일 본지 취재결과 서울시는 최근 이러한 내용을 담은 지구단위계획 수립기준 개선 방안을 마련하고 즉시 시행하기로 했다. 앞서 서울시는 지난해 3월 ‘2040 도시기본계획’을 제시하면서 일상생활을 보행권 내에서 누릴 수 있는 ‘보행 일상권’ 실현을 위해 정비사업 활성화를 유도하고, 다양한 공공기여를 활용하겠다고 발표한 바 있다.

서울시는 지구단위계획 상한용적률 적용 산정식에서 공공시설 설치 기부채납 인센티브 계수를 합리적으로 조정하기로 했다. 공공시설 설치 기부채납이란 토지주가 사업 토지가 포함된 지구단위계획구역(정비구역) 내에서 공공청사, 노인복지시설, 문화시설, 공공주택, 주차장 등 공공시설을 설치해 제공하면 용적률을 완화받는 것을 말한다.

서울시는 기존 산정식에서 계수를 토지에 1.3, 건축물에 0.7, 현금에 0.7을 각각 적용했었다. 여기서 계수란 기부채납에 따른 인센티브 보상 비율을 말한다. 즉 기존 산정식에서는 건축물과 현금 기부채납하면 그에 상응하는 정도의 용적률 혜택을 받기 어려웠던 셈이다.

서울시는 건축물 계수를 1.0~1.2, 현금 계수를 1.0으로 각각 상향하기로 했다. 이번에 개정된 산정식을 적용하면 실제로 기부채납한 가치에 비례하는 용적률을 받을 수 있게 된다.

서울시 관계자는 “예를 들어 100억 원 가치의 건물을 짓거나, 현금으로 기부채납하면 기존에는 70억 원 가치에 해당하는 용적률을 받았지만, 이번에 계수를 조정하면서 적어도 100억 원 가치 이상의 용적률 보상을 받을 수 있게 됐다”며 “이에 민간의 적극적인 공공 건축물 및 현금 기부채납 유도가 기대된다”고 설명했다.

실제로 시뮬레이션에 따르면 제3종일반주거지역 대지면적 5만㎡ 부지에 기부채납 10%(토지 3000㎡, 현금 및 공공시설 2000㎡)를 가정하면 기존에는 상한용적률을 256% 받을 수 있었지만, 개정된 산식에서는 최대 259%로 늘어나게 된다.

서울시는 이처럼 개정된 산식을 앞으로 지구단위계획을 수립 및 변경하는 모든 구역에 적용할 방침이다. 다만 종전 기준에 따라 도시관리계획을 열람공고한 경우나 사업계획승인·건축허가가 신청된 경우에는 이전 기준을 적용할 수 있다.

이처럼 최근 서울시는 민간에 용적률 인센티브를 확대하면서 기부채납을 유도하는 방식을 활용하고 있다.

지난해 11월에는 친환경 건축물 기부채납 시 상한용적률 인센티브를 부여하기로 했다. △ZEB인증 △녹색건축 및 건축물에너지효율인증 △재활용 건축자재 사용 △장수명주택인증 등을 받은 친환경 건축물을 기부채납하면 용적률 인센티브의 상한 또는 시행령상 최대 용적률의 120%를 상향해주기로 했다.

서울시 관계자는 “공공이 직접 예산을 마련해 공공시설들을 지어 관리해왔지만, 부지는 한정돼 있고, 땅값은 올라가고 있어 애로사항이 있다”며 “민간 재개발과 연계해 확보하면 효율성이 더 커질 것”이라고 말했다.

또한 서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 MD상품기획비즈니스학과 교수)는 "민간 입장에서는 인센티브를 확대하면 결국에는 사업성이 확대되는 것이기 때문에 재개발 활성화에 도움이 될 것"이라고 말했다.