[심승규의 모두를 위한 경제] 고금리 시대 주택금융 안정화를 위한 제언

소위 ‘유동성 파티’가 끝나고 각국 중앙은행들이 앞다퉈 정책금리를 인상함에 따라 저금리 시대는 저물고 있다. 서민들 입장에서 장기 주택담보대출을 받아 내 집을 마련하고자 했던 꿈이 아득히 멀어질 뿐 아니라, 주택담보대출을 받아 내 집 마련에 성공하는 사람들조차 이제는 나날이 불어나는 대출이자를 걱정하여야 할 상황이다. 또한 청장년기에 고금리 장기 주택담보대출을 받아 힘겹게 대출을 상환할지라도 어느덧 노동시장에서 은퇴할 때가 되어 자칫 ‘하우스푸어’로 전락할 우려도 제기된다. 그렇다고 해당 주택을 팔기도 어렵다. 자식 세대가 자력으로 내 집 마련이 어렵다는 것을 아는 이상, 차라리 하우스푸어로 살다 상속하는 길을 택한다.

주택금융공사가 장기적인 안목에서 신탁형 주택연금과 연계된 주택담보대출 차주 지원 방안을 도입할 필요가 있다. 청장년기에 주택담보대출을 받아 주택을 구입할 때, 주택금융공사가 함께 차주로서 관여하여 이자의 일부를 지원하고, 해당 주택담보대출이 완전히 상환된 이후에는 본격적으로 신탁형 주택연금으로 전환하는 방안을 고려해 보자. 물론 차주가 원하는 경우, 중도에 그 시점까지의 주택금융공사 기여분을 상환하고, 해당 주택을 신탁하지 않고 소유할 수 있도록 하고, 차주가 대출금을 갚지 못할 경우에는 주택금융공사가 대신 지급하되 주택금융공사 기여분이 일정 임계치에 달하면 해당 주택을 공매로 청산하여 주택담보대출도 상환하고 주택금융공사 기여분도 회수하도록 설계하자.

주택연금 연계형 주택담보대출을 활용하여 10억 원짜리 주택을 구입하고, 만기상환 시까지 주택금융공사로부터 당시 현가로 1억 원가량을 지원받았다면 실제 차주의 비용은 9억 원이 된다. 주택금융공사 기여분 1억 원은 부부 사망 시 주택을 처분해서 정산하면 된다. 결국 주택연금 연계형 주택담보대출 지원 방안은 실제 주택 구입자가 생전에 지불해야 하는 집값을 낮추는 효과가 있다. 그렇게 함으로써, 고금리 시기의 주택 구입자들의 금융 부담을 덜 수 있고, 더 나아가 은퇴 후 ‘하우스푸어’가 되는 것도 막을 수 있다. 또한 해당 주택이 상속의 매개물이 되지 않도록 유도하는 장점도 있다.

이와 더불어 주택금융공사가 차주 입장에 서서 정기적으로 대출 갈아타기 가능성을 검토할 필요가 있다. 차주 입장에서 주택담보대출 갈아타기의 가장 큰 걸림돌은 저금리 상품 탐색에 따르는 비용과 조기상환 수수료이다. 주택금융공사 입장에서는 시중은행 주택담보대출 금리 동향을 상시 파악하는 비용이나 근저당 해제와 설정과 관련된 법무비용도 획기적으로 낮출 수 있다. 이를 통해 대출 갈아타기가 수월해진다면, 은행들 간 경쟁이 촉진되어 자연스레 금리도 인하될 것이고 예대마진 폭도 줄어들 것이다.

이는 현재 주택금융공사가 시행 중인 주택연금 연계형 보금자리론과 큰 차이가 있다. 차주는 형식적으로 시중은행 창구를 통해 주택담보대출을 받지만, 주택금융공사가 그 대출채권을 매입하는 보금자리론의 경우, 주택금융공사가 기여한 부분에 대한 회수 절차가 없고, 대출 갈아타기를 통한 시중은행들 간 경쟁 촉진도 신규 대출 설정 시로 국한된다. 결국 보금자리론은 저소득층 주거 지원의 일환으로 제한적으로 활용될 수밖에 없다. 이와 달리, 시중은행이 자금을 조달하는 일반 주택담보대출에 주택금융공사가 공동 차주로 참여하는 방안은 사후 정산 과정을 통해 주택금융공사 지원금을 회수하고, 대출 갈아타기로 차주 부담을 낮출 수 있다. 주택금융공사 입장에서도 저비용으로 더 많은 주택연금 가입자를 확보할 수 있다.

물론 이러한 방안은 현행 제도하에서는 활성화되기 쉽지 않다. 주택연금과 관련된 가구 소득 상한이나 해당 주택 가격 상한 등의 규제 완화뿐만 아니라 관련된 여러 걸림돌 규정들을 제거함으로써 주택금융공사의 활동폭을 넓힐 필요가 있다. 고령화, 고금리 시대의 주택 시장과 주택금융 시장 안정화는 공기업인 주택금융공사의 역할 확대를 통해 풀어야 한다.