서울 재건축 공급 걸림돌?… 미운털 박힌 '분양가 상한제' 손볼까

▲서울 강동구 둔촌주공 재건축 공사장 모습. (조현호 기자 hyunho@)

‘재건축 사업 걸림돌 대 서민 주거 안정’. 분양가 상한제를 놓고 갑론을박이 계속되는 가운데 새 정부에서 제도 개선에 나설 것으로 보여 수도권 재건축 단지 신규 분양 물꼬가 트일지 주목된다. 최근 공사 파행 사태를 겪고 있는 서울 강동구 둔촌주공 사업 역시 분양가 책정 단계부터 꼬여 파국으로 치달았다는 것이 중론이다. 다만, 제도를 개선하더라도 무주택 서민을 위한 이익환수 제도는 일부 남겨둬야 한다는 의견도 나온다.

19일 정비업계에 따르면 서울은 물론 수도권 곳곳에서 재건축 단지들이 분양 일정을 미룬 것으로 파악됐다. 이달 서울 내 주요 재건축 단지 분양 물량은 단 한 곳도 나오지 않았다.

연초만 하더라도 약 5000가구를 일반분양하는 강동구 둔촌주공과 서초구 신반포15차(래미안 원펜타스), 동대문구 이문1구역, 송파구 문정동 136번지(힐스테이트 e편한세상 문정) 등이 상반기 분양할 것으로 전망됐지만 모두 분양가 문제로 일정이 미뤄졌다. 경기 광명시 광명 2구역(베르몬트로 광명) 역시 지난해 한 차례 분양을 미룬 뒤 분양 일정을 잡지 못하고 있다.

정비사업을 통한 신규 분양이 꽉 막힌 원인은 낮은 분양가 책정 때문이다. 분양가 상한제는 애초 정부가 무주택자에게 시세보다 낮은 가격에 주택을 공급하려는 의도로 도입됐다. 하지만 낮은 분양가가 책정되자 사업 주체인 조합이 반발하면서 공급이 무기한 연기되는 역효과가 발생했다. 수요자 역시 당첨자만 ‘로또 분양’의 혜택을 가져갈 수 있는 방식이라 불만이 많다.

둔촌주공 사업 정지는 분양가 갈등이 극단까지 치달은 대표적인 사례다. 지난 2019년 12월 현 조합은 3.3㎡당 일반분양가 3550만 원을 산정해 주택도시보증공사(HUG)에 신청했다. 하지만, HUG는 고분양가 심사를 통해 3.3㎡당 2978만 원을 제시했고, 조합은 분담금 상승을 이유로 분양을 연기했다. 이후 시공사업단의 자금 회수가 분양 지연으로 늦어지자 조합과 갈등이 커졌다.

공급 지연뿐만 아니라 원자재 가격 급등 등 시장가격을 반영하지 못하는 점도 지적된다. 건설업계는 올해 시멘트와 철근 등 원자재와 인건비 상승으로 3.3㎡당 공사비가 평균 20%가량 오른 것으로 추산하고 있다. 분양가 인상 없이는 공사비를 맞추지 못하는데 분양가 상한제가 발목을 잡고 있다는 것이다.

한 건설업계 관계자는 “건축비가 대폭 상승하는 시점에 분양가 상한제를 그대로 두면 사업성이 떨어진다”며 “3기 신도시나 신규 택지라면 정부 통제의 명분이 있지만, 서울 시내나 수도권 주요 입지 정비사업장에 분양가 상한제를 계속 적용하면 반발을 피할 수 없다”고 강조했다.

(그래픽=손미경 기자 sssmk@)

윤석열 정부는 출범 이전부터 분양가 상한제를 손보겠다고 공언했다. 원희룡 국토교통부 장관은 청문회에서 “일부 지역에서 분양이 감소하는 등 일부 부작용이 발생한 것으로 알고 있다”며 “분양가 산정 과정 등에서 보완할 점을 살펴보고 개선 방안을 검토하겠다”고 했다.

부동산 전문가 역시 분양가 상한제 개편이 필요하다고 한목소리를 냈다. 김인만 김인만부동산연구소장은 “전면 폐지가 아닌 주변 시세 대비 현저히 낮은 가격의 ‘로또 아파트’ 출현을 막는 데 집중해야 한다”며 “주변 시세 대비 10% 정도 낮은 가격에 분양가가 책정되도록 정책을 합리적으로 조정해야 할 것”이라고 조언했다.

서진형 공동주택포럼 공동대표(경인여대 교수)는 “분양가 상한제는 원자잿값 인상 등 외부 인상 요인을 반영하기 어렵다”면서도 “다만, 폐지하면 무주택 서민의 주택 마련이 어려워지므로 초과이익 환수를 위한 채권입찰제 등으로 개발 이익을 환수해 주거복지 분야에 투입하는 방안도 고려해야 한다”고 말했다.