분양권 주택수 포함·양도세율 최고 70%…모르면 손해보는 새해 부동산 제도

새해 들어 부동산 관련 세금과 청약 제도가 많이 달라진다. 올해 정부가 부동산 대책을 잇따라 발표하면서 내년부터 세금 부담이 늘어나고 청약 제도도 일부 변경되기 때문이다. 세제 측면에선 분양권이 주택 수에 새롭게 포함되는 등 주택 양도소득세(양도세)와 종합부동산세(종부세) 강화안이 시행된다. 특별공급 소득요건 완화와 사전청약 시행 등 청약제도도 여러 방면에서 바뀔 예정이다. 전문가들은 “내년 세금 제도 변화가 많으므로 주택 구입 또는 매각 시 관련 사항을 잘 확인해야 한다”고 말했다.

올해 부동산 대책의 핵심은 ‘투기를 통한 수익 창출 차단’이다. 이에 따라 내년부터 양도세가 큰 폭으로 오른다. 우선 1월부터는 조정대상지역의 주택을 팔 때 분양권도 주택 수에 포함해 양도세를 부과한다.

지금까지는 ‘1가구 1주택자’가 분양권을 보유한 상태에서 주택을 팔면 1주택으로 보고 양도세 비과세 여부를 판단했다. 다만 1가구 1주택자가 이사 목적으로 분양권을 취득한 경우에는 일시적 2주택 비과세 특례를 적용한다. 또 내년 1월 1일 이후 취득한 분양권에 대해서만 이를 적용하고 현재 보유 중인 분양권은 포함하지 않는다.

양도세 최고 세율도 많이 오른다. 내년 1월부터 기존 42%(과세표준 5억 원 초과)에서 45%(과세표준 10억 원 초과 구간 신설)로 상승한다.

6월부터는 부동산 단기 거래를 막기 위해 2년 미만 단기 보유 주택자에 대한 양도소득세율도 오른다. 현재는 1년 미만 보유 주택은 40%, 2년 미만 보유 주택은 기본세율을 적용한다. 하지만 6월부터는 1년 미만 보유 주택은 70%, 2년 미만 보유 주택은 60% 단일 세율이 각각 적용된다.

아울러 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 팔 때 적용하는 중과세율 역시 6월부터 10%포인트(P) 오른다. 현재 2주택자는 기본세율에 10%P, 3주택 이상 소유자는 20%P를 중과했지만 각각 20%P와 30%P씩 인상된다. 이에 따라 2주택자는 최고 62%, 3주택자는 72%의 양도세율을 적용 받는다.

분양권의 양도세율도 인상된다. 현재는 조정대상지역 분양권은 보유 기간과 상관없이 50% 세율을 적용한다. 하지만 내년 6월 이후 양도하는 분양권에는 지역과 무관하게 1년 미만 보유 시 70%, 그 외 60% 세율을 적용한다.

내년 1월부터 종부세율은 최고 6%까지 오른다. 2주택 이하 개인의 주택분 세율은 과세표준 구간별로 0.1~0.3%P 오른다. 조정대상지역 2주택자와 3주택 이상 소유자는 0.6~2.8%P 오른 세율을 적용받는다. 법인 보유주택(기숙사 등 제외)에 대해서는 개인 최고세율을 적용해 2주택 이하는 3%, 3주택 이상은 6%가 일괄 적용된다.

조정대상지역 2주택자 세 부담 상한도 기존 200%에서 300%로 확대된다. 또 종부세 과세표준을 정할 때 주택 공시가격에 적용하는 공정시장가액 적용 비율도 기존 90%에서 95%로 인상된다.

내년부터 신혼부부의 내 집 마련 문턱이 낮아진다. 공공주택 신혼부부 특별공급 소득 기준은 도시근로자 월평균 소득의 외벌이 130%(맞벌이160%) 이하로 완화된다. 민영주택 신혼부부 특별공급 소득 기준은 외벌이 140%(맞벌이160%)로 완화된다. 현행 소득 요건은 민영주택 기준으로 외벌이 120%(맞벌이130%)다.

이 밖에 내년 7월부터는 하남 교산과 남양주 왕숙 등 3기 신도시와 수도권 주요 택지 공공분양아파트에 대한 사전청약이 시행된다. 사전청약 자격은 본 청약과 동일 기준이 적용된다.

여경희 부동산114 수석연구원은 “보유세 과세 기준일인 내년 6월 1일 전까지 다주택자의 매물 출현 가능성이 크다”며 “다주택자는 ‘똘똘한 한 채’ 보유 전략을 고려해야 하고, 실수요자는 신혼부부 공급 물량을 노리는 청약 전략을 취하는 게 좋다”고 말했다.