[세무,톡!] 주택임대사업자 등록, 꼭 해야 하나?

▲김정래 더케이 세무회계컨설팅 대표세무사.

지난 2월 10일은 2019년 부가가치세 면세사업자에 대한 사업장 현황 신고 기한이었다. 신고 기한 당일 사업장 현황신고 관련 문의 사항, 특히 주택임대사업자 관련 문의가 빗발쳤다. 수입 규모가 소액인 주택임대사업자의 경우 꼭 사업자등록 및 임대소득 신고를 해야 하는지, 하지 않았을 경우 불이익이 어느 정도인지에 대해 많이 궁금해했다. 주택임대사업자가 사업자 등록을 하지 않고, 임대소득을 신고하지 않는 경우 어떠한 불이익이 있을까?

우선 올해부터는 주택 임대수입이 있는데 사업자 등록을 하지 않는 경우 수입금액의 0.2%의 가산세가 부과된다. 국세청은 고가주택, 다주택자의 임대소득 신고 여부를 전월세 확정일자 자료 등을 토대로 검증해 탈루 세금을 추징하겠다고 발표헀다. 확정일자 자료가 있으니 임대소득 파악은 쉽다는 얘기다.

세무 검증 주요 대상자로 고액의 월세를 받는 임대인, 고가주택의 임대인, 외국인 상대 임대인, 다주택 보유자를 명시하고 있으니 이 중 하나에 해당한다면 사업자 등록을 하지 않는 경우 가산세 부담을 따져보아야 할 것이다.

두 번째로 사업자 등록을 하지 않는 경우 주택 임대소득에 대한 분리과세 적용 시(수입금액 2000만 원 이하) 필요경비율을 등록 사업자보다 10% 낮은 50%가 적용돼 소득세 산출 시 불리해진다. 또한 소득공제도 사업자등록을 한 경우에는 400만 원이지만 미등록 사업자의 경우 200만 원으로 낮게 적용되기 때문에 소규모 임대사업자라고 해도 분리과세시 세부담 차이를 고려해야 한다. 이외에도 임대사업자 등록을 하지 않은 경우에는 양도소득세 산출 시 장기보율특별공제율 우대나 종합부동산세 또는 취득세, 재산세 등 지방세 산출 시 적용되는 우대 규정에서 배제되니 주택임대사업을 장기적으로 계획하고 있는 경우 전체적인 세부담을 고려해 사업자 등록 여부를 결정해야 할 것이다. 이 때 사업자 등록은 '소득세법'에 따라 관할 세무서와 '민간임대주택에 관한 특별법'에 따라 관할구청에 동시에 등록돼야 하는 점을 유의하자.